论文摘要
随着近年来房地产市场的兴起,房价的节节攀升,导致了相当一部分居民无力购买。住宅问题现在不仅是个经济问题,而更是个政治问题。国有土地出让方式的改革,使得国有土地价格暴涨。土地问题日渐引起人们的关注,农村集体建设用地的流转更是成为焦点。随着国有土地市场价值的不断攀升,在利益的趋动下,更是在巨大土地使用需求的刺激下,农村集体建设用地的流转也日渐趋盛,且发展到相当的规模。在实际中,出现了“小产权”房、耕地保护措施得不到有力执行、农民利益得不到保证等诸多问题。与国有土地市场相比,农村集体建设用地流转市场虽然规模大,但大都是隐性的,游离于国家的法律、法规及相关的管理,成交的方式、价格与国有土地相距甚远。土地是农民的重要经济来源,且在目前农村社会保障体系还有待完善的情形下,土地更是充当了农民的最后社会保障功能。同时作为土地的使用者来说,他也要求以规范、同等的方式与价格来获得土地。规范农村集体建设用地流转不仅是保障民生、规范和统一土地流转市场、促进市场经济公平竞争的必然要求,也是国家的行使宏观调控的重要保证。本文旨在为规范农村集体建设用地流转市场提供相关的政策建议,通过资料收集、文献整理、实地调整等方法,弄清了农村集体建设用地的流转沿革、梳理了相关的法律条规和已有研究,总结了农村集体建设用地的流转实践,运用相关的经济原理,针对目前农村集体建设用地流转所存在的法律限制及现状问题,提出了农村集体建设用地流转的模式、收益分配原则,以及相关的配套改革措施。农村集体建设用地的流转,应采取“转权”模式,在流转方式及机制上,统一于目前相对完善的国有土地流转;土地的升值是经济体共同作用的结果,收益分配应由中央政府、地方政府和农民共享,重点要向农民倾斜,主张减少收益分配层次,将收益分配直接发放到农民个人手中;同时,还要完善相关农村集体建设用地产权界定、地价和用途管理、加强土地登记、清理现在的农村集体建设用地流转隐性市场等相关配套改革。
论文目录
提要ABSTRACT1 绪论1.1 研究背景1.2 已有研究评述1.3 研究目的及内容1.4 研究方法及技术路线2 农村集体建设用地流转概述2.1 农村集体建设用地流转的概念2.2 农村集体非农建设用地流转类型2.2.1 农村集体企业使用的集体建设用地的流转2.2.2 农村宅基地的流转2.2.3 个体工商户使用的集体建设用地的流转2.3 农村集体建设用地流转的形式2.3.1 转让2.3.2 出租2.3.3 联营2.4 农村集体建设用地流转的用途2.5 农村集体建设用地流转的主体2.6 农村集体建设用地流转的价格3 农村集体建设用地的流转实践与问题3.1 农村集体建设用地流转实践3.1.1 我国在农村集体建设用地流转问题上的历史实践沿革3.1.2 我国农村集体建设用地流转在地方上的试点3.2 集体建设用地流转的现状问题3.2.1 流转的普遍性3.2.2 流转的自发无序状态3.2.3 同地不同权，同地不同价3.2.4 违法用地屡禁不止，耕地保护受到冲击3.2.5 权利无保障，交易不安全3.2.6 法律依据不充分，政策不明确3.2.7 产权制度不完善，收益分配不合理3.2.8 个别集体土地所有权主体模糊3.3 已有的思考与建议4 集体建设用地流转的驱动力4.1 政策引导驱动4.2 诱发性制度变迁驱动4.3 经济利益驱动4.4 区位条件驱动5 农村集体建设用地流转的法律限制5.1 现行法规对农民行使土地权利的限制5.2 现行法规之间的内在矛盾5.3 现行法律对农村集体建设用地的规定5.3.1 土地产权的界定5.3.2 土地的控制能力及利益分配6 农村集体建设用地流转模式6.1 农村集体建设用地流转制度供给6.2 土地产权制度6.3 农村集体建设用地流转的两种模式6.3.1 转权模式6.3.2 保权模式7 国家参与集体建设用地流转收益分配分析7.1 国家是否参与收益分配7.2 国家参与收益分配的方式7.2.1 国家间接参与收益分配7.2.2 国家直接参与收益分配8 农村集体建设用地流转的政策建议8.1 流转模式建议8.1.1 流转模式的分析8.1.2 流转模式的选择8.1.3 流转的程序8.1.4 流转的方式8.2 利益分配建议8.2.1 收益分配主体8.2.2 收益分配比例8.2.3 收益分配模式8.3 配套改革8.3.1 界定流转资格8.3.2 加强地价管理8.3.3 完善土地登记8.3.4 管制土地用途8.3.5 清理隐性市场9 结语参考文献致谢在学期间发表的学术论文与研究成果详细摘要
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