驻马店市地产评估所河南驻马店463000
摘要：随着经济快速发展，城镇基础设施建设的快速进步导致了土地评估影响因素的迅速变更，要求评估成果能够动态响应这种变化。用人工进行土地评估工作，缺乏对空间数据处理及空间、属性与社会经济统计数据的综合计算能力，模拟的图上计算，不仅周期长、误差大，也无法重复利用已有的成果，不能支持评估成果的动态更新。因此，有必要将计算机的计算功能、图形功能及数据管理功能结合起来应用于土地评估工作。
关键词：城镇土地；评估系统；发展特点；展望
引言
我国的土地评估市场在改革开放后的短短十多年间得到了迅速的发展并取得了相应的成果。全国各个地区都已研制建立了属于自己的土地评估系统。这些系统利用所收集到的评估资料，以评估模型为核心，在信息科学技术的支持下，同时运用分析的数据对不断变化的城镇土地级别和价格进行评估，使得整个土地评估体系更加信息化、正确化。本文从土地评估系统的发展历程入手，同时分析其评估系统存在的弊端，通过改善这些问题，促进其健康稳定的发展。
1城镇土地评估系统概述
城镇土地评估指的是对城镇土地的估价和土地级别认定，根据城镇土地的经济、社会和自然各方面的属性和在社会经济活动中的地位及作用来综合评定城镇土地的级别、基准地价和宗地地价。虽然发展的时间还不是很长，不过我国的大部分地区都建立了专属的土地评估系统。评估系统根据收集到的评估资料，以评估模型为核心，通过现代信息技术，结合相关数据来综合评估城镇的土地级别和土地价格，使土地评估系统分析出的结果更加准确，从而可以更好的为政府全面掌握土地质量及利用状况、制定各项土地政策、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定等提供科学参数。
1.1以《规程》基础的土地评估系统
《规程》指的是我国于2014年12月1日起开始实行的《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）。为了对城镇土地级别和价格的变化有更准确的了解，参照《规程》的相关内容研发出了城镇土地评估系统。这个系统的所有操作流程都是按照国家的相关规章制度来研发的。城镇土地评估系统的任务就是对城镇土地的基准地价、土地低等级和低价指数测算等内容进行系统性的评估，这些过程通过现代信息技术完成，通过数字化和自动化的操作得出结果。
1.2评估系统的设计
土地评估系统是设计原理是将信息语言和信息技术相结合，同时也经过了松散集成、外挂式有缝集成和内嵌式无缝集成这三种研发模式。第一种模式的开发有两个方面的内容，第一通过信息语言研发出能够处理图形和属性的软件，这主要用于上世纪九十年代；第二则是通过GIS软件提供的宏语言对其进行二次开发，它能够将对图形和属性的处理模型进行分开，几乎没有对数据的处理，但是图形处理模型和属性处理模型是相互独立的，很少进行数据交换或仅通过文件存取进行数据交换无法实现图属互查、动态更新。很少进行数据交换或仅通过文件存区进行数据交换。
1.3评估系统功能的健全
随着我国当前信息技术水平的快速发展，人们逐渐认识到了土地评估的重要作用，该系统在广泛应用中得到逐步得到完善，现在土地评估系统正向着自动化和信息化方向发展。对于土地的评估主要有数据管理、基准地价评估与宗地低价评估、土地定级、系统维护这四项内容构成。土地的评估受到多种因素的影响，涉及到的具体的数据包括空间数据、属性数据和社会经济统计数据，计算方法较为复杂；此外，随着城镇基础设施的建设速度日益加快导致了评估影响因素的快速变更，这就要求评估系统能够适应这种变化。
2现行土地评估系统存在的问题
在新的社会形势下，现行土地评估系统并不能完全满足土地评估业务需求，其受到多方面的影响，存在的问题如下：
2.1数据标准化较差，影响数据的再利用
土地评估系统的软件平台和系统设计水平都不尽相同，这也导致了现有系统的各项技术信息也都各不相同，比如图表命名规则、数据交换格式、数据内容、信息的分类编码、数据库划分、数据表结构等。这就导致了这些数据在不同区域的不同部门不能进行共享。另外，没有统一标准的数据库也导致了每次土地级别与基准地价更新都需要重新调查基础数据，评估数据应用的连续性不能保障，数据的时间共享性差。由于缺乏统一的数据建库标准，影响了数据在部门间、区域间以及时间上的再利用。
2.2功能相对独立，缺乏综合性、一体化的业务平台
伴随着社会经济的快速发展，土地的价格和价值也越来越高，作为当前的新型服务行业，土地评估系统发挥这巨大的作用，不过现有的现有土地定级、基准地价评估和宗地地价评估是分系统研制开发的，各自的数据也分开管理，造成部分的数据冗余、功能重复，无法实现资料和功能的共享。此外，当前的土地评估机构从政府管理部门独立出来，变成一个人独立经营的企业，机构的生存和发展受到评估项目的数量、办理时间和评估质量等多方面影响，业务办理的方式也由之前的个人负责逐步转为团体合作。因此，要求系统支持分布式应用，不仅仅提供辅助计算工具，也要提供辅助办公工工具，辅助评估业务的办理。
2.3系统开放性较差，不能灵活适应运行环境的改变
由于土地具有明显的区位特性，所以不同地区的土地价格的影响因素也不相同，目前的土地评估系统大多是针对具体的评估工作而研发，因此使其具有特殊定制的特性，所以只适合具体条件的特定的城市使用，并不适合所有城镇共同使用同一套系统。其次，现有系统的业务逻辑是严格遵守《规程》而进行设计开发的，目前土地交易市场已逐步走向成熟，评估逻辑与方法也必然有所改变，现有系统固化了业务逻辑和评估方法，无法适应当前的发展情况，影响了系统的持续利用。
3城镇土地评估系统的发展趋势
3.1分析弊端
3.1.1系统中对数据的处理能力有不同，其原因是运用的软件和系统设计的水平的高低有所不同，使得系统分析的数据可用性较低，所以这些数据在不同地方甚至不同部门都无法得到运用。
3.1.2现在市场经济的发展促进了房地产行业的发展，而作为一种新兴的投资领域，土地的地位凸现出来，土地评估市场主要是为客户提供一些土地的动态，由此属于一种新兴的服务业。但是土地评估系统只能够对质的变化的评估也是有各自相应的评估系统的，使得最后所得出的数据分析都是独立的，使得这些信息无法实现共享。
3.2发展前景
3.2.1建立一套完善的土地评估系统目的是对其长期的使用，所以可以通过建立柔性评估系统，利用科学的技术进行各种结构的重复使用，设置各种不同动态的显示功能，从而方便人们对不同地区、不同时间段的土地变化情况有所了解。
3.2.2土地评估系统需要建立一个统一的平台，这样便可以将土地评估职能和土地业务职能连接起来，该平台不仅能够为客户提相关的供土地动态的咨询服务，还可以便于进行土地交易的业务。
3.2.3随着现代化信息技术的广泛应用，城镇土地评估系统也衍生出许多的辅助软件，辅助软件的多功能性也促进了系统的自动化和信息化。然而现有系统仍旧缺乏有效地数据分析和操作自动化的程序。所以需要通过运用自动化的工作流程技术，使得整个评估过程的管理和执行能够更加有效化和自动化，促进整个系统的智能化。
结语
伴随着土地评估工作的日益发展，土地评估系统也在实际的应用中越来越完善，它的建立和使用大大改变了传统土地评估的工作模式，使其从定性概念提高到定量分析、从静态分析上升为动态分析、从多数专家研究发展为具有众多专家知识的专家集成技术处理与分析应用，而且让评估的结果更加准确，为我国的土地评估工作提供了重要的技术保障。
参考文献：
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