宏观调控下房地产开发贷款风险管理研究

论文摘要

房地产业是我国国民经济的重要产业,其具有典型的资金密集型特征。由于我国融资渠道限制,银行信贷成为了房地产开发企业最为主要的筹资方式。房地产开发贷款也相应成为了商业银行核心信贷业务。但是,由于房地产业开发周期长、受宏观政策和区域经济影响大等特点,受风险传导影响,房地产开发贷款“高收益、高风险”特性比较突出。更为重要的是,当前号称“史上最严厉的房地产宏观调控”持续深入,土地、税收、金融、住房等政策组合发力,在多项政策叠加效应下,房地产市场发展的不确定性因素增加,房地产开发贷款风险持续加大。在此情况下,对商业银行如何顺应宏观调控、进一步加强房地产开发贷款风险管理进行研究就显得尤为必要。本文在研究方法上采用了定性与定量分析相结合、理论与实例相辅证的方式,在充分借鉴国内外先进风险管理理论的基础上,结合XX银行房地产开发贷款风险管理实践,按照“提出问题——分析问题——解决问题”的逻辑三段论结构进行研究。运用到的主要理论有：系统工程理论、信息不对称理论、博弈论、全面风险管理理论等。本文主要研究内容有以下三个方面：第一,简要介绍了中国房地产业发展历程及2010年度全国房地产市场运行状况,并以1993年海南房地产泡沫破灭为例证明了宏观调控下由房地产业向房地产信贷的风险传导,重点分析了当前宏观调控多项政策叠加效应下房地产开发贷款风险持续加大的现实状况,阐明了商业银行加强房地产开发贷款风险管理的重要性和必要性。第二,鉴于监管部门及各商业银行对房地产开发贷款的含义有着不同的理解,本文采用了作为四大国有商业银行之一的XX银行定义口径,对涉及的主要贷款品种及特点进行了简要介绍。同时,在本文确定的重点研究内容——房地产开发贷款风险分析中,将“风险”定义为“未来收益的不确定性”,并对涉及的主要风险类型及成因进行分别阐述。其中,当前宏观调控下的政策风险是本文的重点研究对象,先以系统工程理论分析宏观调控原因,并从土地政策、税收政策、金融政策、住房政策四个方面重点分析了其对房地产开发贷款的重要影响；针对法律风险从主体合法性、项目合法性、抵押合法性及优先权等三个方面进行阐述；在市场风险方面,区分房地产市场和金融同业市场两种不同的市场风险进行分析；以信息不对称理论解释借款人信用风险,并从主动违约和被动违约两个角度分析了多种违约情形,同时引入实际案例对假按揭风险进行介绍；此外,还对银行内部操作风险进行了分析。第三,以XX银行为例,重点介绍了现阶段商业银行房地产开发贷款管理制度体系,按照贷前、贷中、贷后三个阶段对主要业务流程及关键环节进行评述,并对风险管理中存在的突出问题进行了分析。同时,从有利于商业银行操作实践出发,明确了房地产开发贷款风险管理目标及保障机制,并以全面风险管理理论为依据,按照“风险识别——风险计量——风险控制——风险化解”的体系对商业银行房地产开发贷款全面风险管理对策进行了研究。值得关注的是,本文提出了一些能够应用于实际工作并具有一定指导意义的建议,如在风险识别环节,提出了按照以房地产为主业的集团客户、中小型开发企业及项目公司三种不同类型进行重点风险识别的建议；如运用重复博弈规则,提出了在提高客户准入标准前提下,优先选择与本行已建立长期合作关系并一贯守约的优良客户的建议等。

论文目录

• 论文摘要
• Abstract
• 第一章 导论
• 第一节 研究背景及意义
• 一、中国房地产业发展概况
• 二、房地产业与房地产信贷的风险传导关系
• 三、当前宏观调控下加强房地产信贷风险管理的必要性
• 第二节 国内外研究综述
• 一、国外研究概况
• 二、国内研究概况
• 第三节 主要理论借鉴
• 一、系统工程理论（Theory of Systems Engineering）
• 二、信息不对称理论（Asymmetric Information theory）
• 三、博弈论（Game Theory）
• 四、全面风险管理理论（Enterprise Risk Management）
• 第四节 本文采用的研究方法、主要内容及结构
• 一、研究方法
• 二、本文主要内容及结构
• 第二章 房地产开发贷款主要风险分析
• 第一节 房地产开发贷款含义、品种及特点
• 一、房地产开发贷款含义和品种
• 二、房地产开发贷款主要特点
• 第二节 风险定义及房地产开发贷款涉及的主要风险类型
• 一、风险定义
• 二、房地产开发贷款涉及的主要风险类型
• 第三节 政策及法律风险分析
• 一、政策风险
• 二、法律风险
• 第四节 市场风险
• 一、房地产市场风险
• 二、金融同业市场风险
• 第五节 借款人信用风险
• 一、信用风险产生原因
• 二、主要风险类别
• 第六节 银行内部操作风险
• 一、产生原因
• 二、主要类型
• 第三章 商业银行加强房地产开发贷款风险管理对策研究
• 第一节 房地产开发贷款风险管理现状、目标及保障机制
• 一、商业银行房地产开发贷款管理制度体系及主要流程
• 二、当前房地产开发贷款风险管理的主要目标
• 三、保障机制
• 第二节 房地产开发贷款风险识别建议
• 一、持续加强对政策、市场及重点客户研究
• 二、努力消除与房地产开发企业间的信息不对称问题
• 三、针对不同类型客户进行主要风险识别
• 第三节 房地产开发贷款风险计量建议
• 一、针对不同类型风险适用不同风险计量方法
• 二、银监会要求开展房地产贷款压力测试情况
• 三、XX银行针对房地产开发项目公司的压力测试模型
• 第四节 房地产开发贷款风险控制建议
• 一、贷款准入与定价
• 二、合同约束
• 三、项目监管
• 四、抵押物管理
• 第五节 房地产开发贷款风险化解建议
• 一、对潜在风险客户严格退出
• 二、对已形成不良资产合理处置
• 结论
• 参考文献
• 致谢