论商品房认购书的法律问题

论文摘要

在房地产业迅猛发展的过程中充满了机遇和风险,市场情况瞬息万变、商业机遇稍纵即逝,及时固定交易机会和明确交易主体的权利义务是市场主体谋取自身合法利益的有效手段。商品房认购书在商品房买卖中应运而生,并被大量使用。然而对于商品房认购书这一新兴的法律现象,我国的《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等民事基本法律并没有对其进行具体的规定,直到2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》才规定了商品房认购书,由于该司法解释的规定过于原则化,在实践中缺乏操作性,导致了大量的商品房认购书纠纷的解决无法可依。为了准确地定位商品房认购书的法律性质、效力、当事人的权利义务、责任,正确地解决商品房认购书纠纷,将商品房认购书重新加以考量具有重大的现实意义。法学理论界对商品房认购书的法律性质仁者见仁智者见智,有的认为它属于订购商品房的意向书,有的认为其是商品房买卖合同的担保合同,也有的认为它是附条件的商品房买卖合同,还有的认为其是商品房买卖合同的预约等等。本文将从预约的角度分析商品房认购书的相关理论问题。全文共分五个部分,约3万5千字。第一部分从现实生活中的典型案例中引出了商品房认购书的相关理论问题,提出了商品房认购书是商品房买卖当事人在签订正式的商品房买卖合同之前所形成的具有法律效力的协议,该协议主要内容如下:(1)购房当事人的情况;(2)约定房屋的情况(位置、面积、价格等);(3)房价计算标准(按套或是按建筑面积);(4)定金条款;(5)商品房买卖合同成立时间。商品房认购书的特征有:主体的同一性、标的的特殊性、权利义务的特定性、拟定主体的单一性;本文论证了商品房认购书的法律性质是预约;同时确认了认购书既是商品房买卖合同的缔结程序又是一种独立合同的法律地位。第二部分认为我国商品房认购书应该借鉴国外的预约理论,认定预约是在将要订立的正式契约磋商过程中形成的协议,是一种订立契约的行为;预约合同具有属于债权合同、诺成合同、签订于本约的磋商过程之中、是以订立本约合同的行为为履行标的的合同等特征;介绍了国外预约的两种立法例,一是将预约规定在特殊的几类交易中,具有特殊性;二是将预约适用于所有的交易中,并规定在合同总则中,适用合同的一般规定;介绍了英美法系学者对预约的分类即:“带未决条款的预约”和“将行谈判的预约”。本文认为当前房地产实践中大部分商品房认购书属于带未决条款的预约。第三部分分析了商品房认购书的成立及生效应具备我国合同法规定的成立及生效一般要件;探讨了商品房认购书转化为商品房买卖合同应具备的条件,即(1)商品房认购书具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容;(2)出卖人己经按照约定收受购房款。从对双方当事人约束的角度阐述了商品房认购书的法律效力。第四部分探讨了违反商品房认购书的责任承担方式,商品房认购书是一种独立于商品房买卖合同之外的合同,因此,违反商品房认购书的法律责任不应该是缔约过失责任,也不应该是缔约过失责任与违约责任的竞合,而是违约责任;在我国现有的《合同法》框架下,本文认为违反商品房认购书的救济方式有:即定金罚则、实际履行、损害赔偿、违约金。第五部分提出了我国应该借鉴国外预约的立法例,即在我国合同法框架内设立预约制度,将预约规定在我国合同法的总则中,适用合同法的一般条款,如此才能彻底解决商品房认购书纠纷。本文以案例的方式引入,易于实践和理论相结合;在论文的写作中运用比较的方法参考了各国的相关法律制度,并提出合理化建议,找出了处理商品房认购书纠纷的出路。同时运用了利益平衡法,对商品房认购书法律关系中各方当事人的利益进行平衡,从而尽量达到双方利益最大化的效果。由于商品房认购书形式多样,本文并没有提出一个易于实践操作的区分商品房认购书和正式商品房买卖合同的标准。同时对新近出现的签订商品房认购书之前的认筹阶段并没有介绍。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、商品房认购书的法律性质
• （一） 商品房认购书的含义、内容和特征
• （二） 商品房认购书的法律性质
• 1. 学理观点
• 2. 立法及司法实践观点
• （三） 商品房认购书的法律地位
• 1. 商品房认购书是商品房买卖合同的缔结程序
• 2. 商品房认购书是一种独立的合同
• 二、预约的相关理论
• （一） 预约的概念、特征
• 1. 预约的概念
• 2. 预约的法律特征
• （二） 预约的立法例
• 1. 大陆法系相关规定
• 2. 英美法系相关规定
• （三） 预约的分类
• （四） 商品房认购书属于带未决条款的预约
• 三、商品房认购书的法律效力
• （一） 商品房认购书的成立和生效
• 1. 商品房认购书的成立
• 2. 商品房认购书的生效
• 3. 商品房认购书向商品房买卖合同的转化
• （二） 商品房认购书的法律效力
• 1. 开发商的义务
• 2. 认购人的义务
• 四、违反商品房认购书的责任性质和违约救济方式
• （一） 违反商品房认购书的责任性质辨析
• 1. 缔约过失责任
• 2. 违约责任
• 3. 缔约过失责任说与违约责任说评析
• （二） 商品房认购书的违约救济方式
• 1. 定金
• 2. 强制履行
• 3. 损害赔偿
• 4. 违约金
• 五、立法建议
• 致谢
• 参考文献