论文摘要
保障性住房价格是调节保障性住房资源配置的重要杠杆。合理的保障性住房价格有利于促进公平分配,提高资源配置效率效果,而有缺陷的价格体系则会导致公平和效率两方面的损失。本文梳理了我国保障性住房定价体系现状,对比三种定价模式及其原理,指出我国当前保障性住房定价存在重大缺陷,并基于公平理论、资源配置理论、效用论、财政收支平衡理论和公共产品定价理论,借鉴发达地区经验,提出重构建议。作者认为：(1)保障性住房定价可以归纳为三种模式,即成本定价模式、收入定价模式和市场定价模式。其中,成本定价模式的理论基础为财政收支平衡理论,其内涵有三个层面——宏观层面整体经济社会效益的平衡、中观层面某一特定地区保障性住房事业的收支平衡、微观层面单个保障性住房项目的收支平衡,地方政府应当根据保障对象的收入等因素选取不同层面的内涵,制定不同的价格标准；收入定价模式的理论基础为效用论和补偿公平理论；市场定价模式的理论基础为资源配置理论。(2)当前保障性住房定价错位主要表现为：出售型保障性住房保障的是住房所有权,属于高水平保障,但却简单使用成本定价模式确定较低的价格；出租型保障性住房保障的是住房使用权,即保障居民的基本住房需求,属于低水平保障,但却使用市场定价模式确定了较高的租赁价格。(3)在经济适用住房定价方面,不仅定价思路和选用定价模式错误,同时存在定价时点不明确、开发建设成本标准不一致、利润率低过合理水平、单套住房价格修正方法不适应新的建筑形式等诸多具体问题。(4)在公共租赁住房定价方面,存在各地区对成本认识不统一,市场定价模式使用不当,保障对象收入分级过于粗放,以及租金标准动态调整机制运行不畅等问题。错位的保障性住房定价体系亟须矫正。首先,应重点矫正定价模式选择错位问题,用市场模式主导经济适用住房,公共租赁住房应区分不同收入群体分别采用不同定价模式；其次,要积极探索与经济适用住房和公共租赁住房定位相适应的定价模型,经济适用住房使用综合成本和收入因素的市场定价模型,公共租赁住房应该采用租补分离模式,统一按照市场标准计收租金,同时对保障对象进行反向补贴；此外,政府应该完善立法,促进保障性住房定价结果趋于科学、高效、合理。作者基于系统观提出了保障性住房定价体系重构思路：分别确定各类住房定价应当考虑的因素以及适用的定价模式,同时运用“04打分模型”对这些因素和模式进行综合量化,再以此为基础设计了基于市场模式的经济适用住房定价模型和基于租补分离方式的公共租赁住房定价模型。重构后的保障性住房体系,不仅可以使各种类型保障性住房之间的价格关系更加协调,保障对象、开发商和政府等各方利益关系更趋平衡,实现保障性住房资源的公平和最优配置；同时,该价格体系注重发挥市场在住房资源配置中的基础性调节作用,将可大大提升保障性住房的定价和分配效率。