商业房地产项目投资风险分析与研究

论文摘要

近年来,随着我国房地产市场的日益成熟和加入世贸组织带来的巨大机遇,商业地产如同雨后春笋,遍地而起。一些国际化色彩明显的新型商业业态如大型购物中心、仓储式商场、Shopping Mall也出现在人们的视野之内,一个更加开放、多元的商业市场新环境逐渐形成。然而在国内商业地产迅速发展的同时,也存在很多问题,给传统的经营理念与投资理念带来巨大冲击。商业房地产投资是一项高收益、高风险的投资活动,具有高度综合性、高度关联性、投资额度大、开发周期长的特点。在商业房地产开发的过程中存在着大量的风险因素,例如商业房地产市场的供求变化、消费者的喜好、相关政策的调整、物价的涨跌、汇率及利率的变动,这些因素都直接影响着开发商投资的成败,常常会出现一招失误,满盘皆输的局面。但是,目前我国的房地产开发商大都不重视对投资项目的风险研究,只关心投资获得的丰厚利润,忽略隐藏在利润后面的高风险,在投资决策前期只是评主观经验对项目的风险大小进行判断,缺乏科学的依据。针对这一现象,提出了商业房地产投资风险综合评价指标体系,利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价,为房地产开发商全面科学的评价商业房地产投资项目的风险提供了一种有效的方法,并提出了有效规避投资风险的一些措施。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.1.1 商业房地产的概念
• 1.1.2 房地产的投资特性
• 1.1.3 商业房地产的投资特性
• 1.1.4 我国商业房地产发展历程
• 1.1.5 我国商业房地产发展中的主要问题
• 1.1.6 研究开发商在商业房地产项目投资风险的意义
• 1.2 风险管理研究的发展及现状
• 1.3 风险管理存在的问题
• 1.3.1 企业家和政府的风险意识依然淡薄
• 1.3.2 风险管理的技术难点
• 1.3.3 风险评价的误差大
• 1.4 本文主要研究方法和技术路线
• 1.4.1 风险与风险管理理论
• 1.4.2 开发商在商业房地产项目上投资风险的识别
• 1.4.3 开发商在商业房地产项目上投资风险的估计与评价
• 1.4.4 项目实例分析
• 1.4.5 商业房地产投资风险防范的策略
• 2 风险与风险管理
• 2.1 风险的概念与性质
• 2.1.1 风险的定义
• 2.1.2 风险的本质
• 2.1.3 风险的属性
• 2.2 风险的分类
• 2.2.1 按风险性质分类
• 2.2.2 按风险形态分类
• 2.2.3 按损失发生的原因分类
• 2.2.4 按潜在损失的特性分类
• 2.2.5 按风险的起源和结果分类
• 2.2.6 按风险形成的场合分类
• 2.3 风险管理
• 2.3.1 风险管理的定义
• 2.3.2 风险管理的目标
• 2.3.3 风险管理的程序
• 2.4 房地产项目投资风险管理的内容
• 3 开发商在商业房地产项目上投资风险的识别
• 3.1 风险识别的目的与程序
• 3.2 风险识别常用方法及存在的问题
• 3.2.1 头脑风暴法
• 3.2.2 德尔斐法
• 3.2.3 故障树分析法
• 3.2.4 幕景分析法
• 3.2.5 风险识别可能存在的问题
• 3.3 开发商在商业房地产项目上的投资风险
• 3.3.1 经济风险
• 3.3.2 政治与自然风险
• 3.3.3 内部决策和管理风险
• 3.3.4 社会风险
• 3.4 不同商业房地产项目风险程度分析
• 4 开发商在商业房地产项目上投资风险的估计与评价
• 4.1 风险估计
• 4.2 风险评价
• 4.2.1 风险评价的内容
• 4.2.2 风险评价的结果
• 4.3 风险估计与评价常用的方法
• 4.3.1 调查与专家打分法
• 4.3.2 模糊数学法
• 4.3.3 层次分析法
• 4.3.4 概率统计法
• 4.3.5 敏感性分析法
• 4.4 开发商在商业房地产项目上投资风险的多层次模糊综合评判
• 4.4.1 建立递阶层次结构的综合评判的指标体系
• 4.4.2 构造两两比较的判断矩阵
• 4.4.3 特定判断标准下要素（指标）相对权重的计算
• 4.4.4 建立风险评价指标的权重集及评价集
• 4.4.5 建立单指标模糊评价矩阵
• 4.4.6 建立多指标模糊综合评价矩阵，计算综合评价结果
• 5 项目实例分析
• 5.1 工程概况
• 5.2 风险因素识别
• 5.3 风险估计与评价
• 6 商业房地产投资风险防范的策略
• 6.1 商业地产的运营方面
• 6.1.1 树立投资靠商业运营增值的正确开发理念
• 6.1.2 项目未动，商业策划应先行
• 6.1.3 进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策
• 6.1.4 项目小“定位”要服从城市大“规划”
• 6.1.5 针对目标消费群体正确选择商业业态
• 6.1.6 以建立商业品牌为目标，统一招商管理和物业管理
• 6.2 经济方面
• 6.2.1 规避市场供求风险
• 6.2.2 加强融资风险的控制
• 6.2.3 加强资金变现风险的控制
• 6.3 管理方面
• 6.4 政策方面
• 6.5 风险转移、风险回避与风险自留
• 6.5.1 风险转移
• 6.5.2 风险回避
• 6.5.3 风险自留
• 7 总结与展望
• 7.1 总结
• 7.2 展望
• 致谢
• 参考文献