山东扬润营造房地产开发有限责任公司山东省261041
摘要：房地产开发成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，而当前，房地产企业在工程项目开发过程中若想获得利润，不仅要提供适销的房源，而且还要有效地控制房地产开发成本，通过严格加强费用支出管理，来实现房价持续升高控制的目标。因此。如何加强项目的成本管理与控制显得至关重要。
关键词：房地产；开发；全成本；管控；研究
1全成本管控概念及组成分析
依其开发总成本价格组成方面进行划分，主要有下列方面：
（1）土地费用及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格与契税之和；
（2）开发前期费用：勘察设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费等费用；
（3）建安及其配套设施成本：包括主体建筑工程费、主体安装工程费、室外基础设施费、公共配套设施费；
（4）开发期间费用：开发期间各种行政收费，如：招投标代理费、各种检验检测费、面积测绘费、住宅专用基金、城市基础设施配套费、期间其他费用等；
（5）三大费用：营销费用、财务费用、管理费用；
据经验数据，上述第1、3项即土地、建安及其配套设施费用占到总成本80%--85%的比例，是房地产企业的主要成本流向。
如三安及配套设施成本：该费用发生于项目开发的施工阶段，造价约占总成本的70-75%，但对成本控制的影响却仅占10-15%。
1、建安工程费，其主要有土方、基建、基坑支护、主体结构建设、以及机械设备安装等，约占总成本的65-70%，是房地产企业成本的主体。控此项成本的重点体现在：采购招标、合同、设计变更、现场签证等方面，故合约规划、采购计划、资金计划、合理控制设计变更等就是这一阶段控制成本必不可少的方法了。
2、配套设施费是受到外界因素影响最大的一块费用支出，约占总成本的5-10%。其主要组成为室外水暖、电、气、小区绿化及道路、大市政及公建配套费，此类费用有着各地标准不一、任意性强、标准偏高等特点，且房企可通过各种途径和方法，减少这部分费用支出，有效降低开发成本、提高经营效益。
2投资决策阶段的成本控制
项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。项目决策失误，主要体现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。
2.1搞好市场调查工作。对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便项目的市场前景进行准确预测；
2.2做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。
2.3准确项目定位。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。
3招投标阶段的成本控制
房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种控制成本的措施和降低成本的措施有：
3.1做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
3.2严格标底价格的审查工作。对于房地产开发企业来说，在招投标过程中的投资和成本控制主要体现在标底的审查工作中。必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到控制投资的作用。审查标底价格的目的在于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到控制项目投资的、降低工程成本的效果。
4项目实施阶段的成本控制
房地产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制：
4.1认真执行财经纪律和企业内部财务管理的各项规定。根据内部经济的核算和责任成本管理的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确。
4.2加强工程费用计划的控制。在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资成本。
4.3加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。因此必须要加强现场签证管理；同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识；加强职业道德教育，尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投资，降低了工程成本。
4.4加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。
4.5正确应对工程索赔。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
5竣工结算阶段工程造价控制
对于竣工阶段的工程造价控制，应认真做好以下几点：核对合同条款，严格审核工程量、项目单价、取费程序的准确性、不得重复取费，审核竣工结算编制范围，编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。
审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格，审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同；按竣工图审核工程量，在审核中，应根据竣工图、设计变更、现场签证等，按照国家规定的工程量计算规则逐项核对；严格执行计价依据与计价方法；严格审查设计变更签证；检查取费标准（工程取费标准必须按照合同规定的要求，根据施工单位的资质等级、工程类别等设定合理的取费标准），对降低建筑成本，合理配置资源，具有深远的意义。
总结
成本管理贯穿于项目开发全过程之中，唯有利用完善的成本管理系统，科学合理的管理方法，才能实现预期目标，使得公司成本管理在整个企业管理过程中发挥出更大的效益来。
参考文献
[1]赵艳玲，张仕廉.房地产开发项目的成本管理[J].重庆建筑大学学报，2004（10）.
[2]房地产开发经营与管理.房地产估价师与经纪人学会，中国建筑工业出版社，2007.
[3]杨东.房地产开发项目全过程成本控制，建筑经济.2006（8）.