基于特征价格理论的青岛市地铁项目对周边住宅价格影响的研究

论文摘要

随着城市的快速发展，交通拥挤、城市环境污染等问题已成为阻碍城市发展的重要因素，而地铁等城市轨道交通的出现有效地缓解了交通的拥堵，改善城市交通的便利性，许多发展较快大中型城市也已经加快城市轨道交通建设的步伐。城市轨道交通影响着城市形态和社会经济的变化，可以促使形成一定的空间效应和社会经济效应，因此城市轨道交通项目对周边房地产的影响已成为受专家学者关注的热门话题，也是房地产开发商、普通消费者和政府部门所关注的焦点。本文基于特征价格理论，尝试以在建的青岛市地铁项目M3线为研究对象，运用回归的分析方法，建立M3线与周边住宅项目的特征价格模型，分析地铁项目对周边住宅价格的影响。本文首先在对国内外关于城市轨道交通对周边房地产价格影响的研究成果的总结基础上，分析了传统的房地产估价方法和影响房地产价值的因素，同时梳理了特征价格理论的基本内容，重大项目的特性以及城市轨道交通对周边房地产的影响机理，为后文奠定了理论基础。其次，以青岛市地铁项目为背景，筛选出用于回归分析的特征变量，并采用不同的方法对各个特征变量进行赋值量化，为本文的主体计算做准备。作为本文的研究重点，最终选取青岛市地铁项目M3线周边29个住宅项目526个单元样本，根据以上所选取的特征变量进行具体赋值，以单价为被解释变量，选用线性和左边半对数两种函数形式，通过回归得出青岛市地铁项目沿线住宅项目的特征价格模型，并对模型进行了统计检验和经济检验。通过模型分析和资料的类比分析得出以下三个主要结论：（1）青岛市地铁项目M3线对周边住宅价格的影响的最大半径为2000m；（2）在影响半径范围内，地铁项目对周边住宅的价格产生正面影响即增值效应，平均增值为11.97%。（3）M3线处于正在施工的阶段，但从项目获批之日起，对周边住宅价格的影响已经产生。住宅的平均价格，比地铁项目未启动时高出587元/平方米。最后，总结本文结论，发现论文的不足并提出展望。同时，根据本次研究结果，提出三点政策性建议：建立城市轨道交通与房地产联合开发机制，完善地铁周边配套设施，同时加强对城市轨道交通的系统研究。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景及意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 研究方法及技术路线
• 1.3.1 研究内容以及采取的研究方法
• 1.3.2 技术路线
• 第2章 房地产相关理论基础及特征价格理论
• 2.1 房地产相关理论基础
• 2.1.1 房地产价值
• 2.1.2 房地产价值的影响因素
• 2.1.3 房地产估价方法
• 2.2 特征价格理论基础
• 2.2.1 特征价格概述及其发展
• 2.2.2 特征价格模型建立
• 2.3 地铁项目对周边住宅商品价值的影响机理
• 2.3.1 重大项目的简要分析
• 2.3.2 地铁对周边住宅商品价值的影响机理
• 第3章 青岛地铁 M3 线周边住房特征价格变量设置及赋值
• 3.1 数据来源
• 3.1.1 青岛搜房网
• 3.1.2 青岛网上房地产
• 3.1.3 青岛住宅与房地产信息网
• 3.1.4 百度地图
• 3.2 特征变量设置及赋值
• 3.2.1 区位特征
• 3.2.2 邻里特征
• 3.2.3 结构特征
• 3.2.4 被解释变量的选择
• 3.3 本章小结
• 第4章 青岛地铁 M3 线对周边住房价格影响的模型构建及分析
• 4.1 青岛地铁项目概述及相关数据
• 4.1.1 项目概况
• 4.1.2 数据概况
• 4.2 青岛地铁 M3 线周边住宅特征价格模型的构建
• 4.2.1 方程形式的选择
• 4.2.2 模型的构建步骤
• 4.3 模型的检验及模型效果分析
• 4.3.1 统计学和计量经济学检验
• 4.3.2 经济意义的检验
• 4.4 地铁影响程度和影响范围的讨论
• 4.4.1 其他地铁项目的影响半径
• 4.4.2 青岛地铁项目 M3 线对周边住宅的影响分析
• 结论、建议与展望
• 1. 本文的主要结论及创新
• 1.1 本文的主要结论
• 1.2 本文的创新点
• 2. 政策建议
• 3. 研究展望
• 致谢
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间发表的学术论文及科研工作
• 附表一
• 附表二