青岛理工大学山东省青岛市266033
摘要：随着近些年来我国社会经济的不断发展以及城市化的进程的不断加深，城市规模开始不断地扩大，城市人口开始不断地增多。房地产行业迅速的发展，规模也在不断地扩大。近些年来，房地产行业内竞争激烈，再加上我国对于住房制度和土地使用制度进行了深入的改革，使得房地产行业面临着新的变化，销售环境也变得日益复杂。本文根据新时期房地产营销策划当中所存在的问题进行了探讨，并提出了相关建议。
关键词：房地产；营销；问题；策略
引言
近些年来，我国房地产行业的发展一直十分可观，人们的住房需求也开始与日俱增。面对这样的市场环境，房地产行业不可避免地出现了泡沫。因此，为了进一步的规范我国房地产行业的发展，国家增强了宏观调控，加强了对于房地产行业的发展约束力。在这样的情况下，为了在激烈的市场竞争当中站稳脚跟，各房地产公司就要加强对于开展市场营销工作的重视程度。目前我国的房地产营销体系还不够完善，在营销工作开展过程当中还存在着很多的问题和偏差，这些问题严重的阻碍了我国房地产行业的发展。
1新时期房地产营销策划存在的问题
1.1营销观念落后
房地产行业近些年来在我国发达城市发展的行情较好，起步的时间也较早。因此，房地产企业对于市场营销这一工作的开展也比较早，一些工作也做得比较到位。相对比来说我国的一些中小城市对房地产的营销策划工作就不那么重视，且对于市场营销这一项工作的认识也比较浅显片面，这就使中小城市的房地产营销策划工作出现了很大的问题，无法给企业带来更好的经济效果。
1.2市场调研不够深入
优秀的市场营销策划是离不开长期深入的市场调研工作的，房地产的营销工作也是如此。但是就我国目前的情况来说，大部分房地产公司对于营销观念并没有深入的了解，对于市场调研工作也并不重视。虽然有些企业进行了一定的市场调研工作，但是这些调研结果并没有很强的针对性，不能够准确地进行市场分析和定位，也不能准确及时地发现目标客户。因此，这样的市场调研工作没有办法给后期的市场营销工作带来强有力的支撑，也直接影响了房地产企业的经济效益与社会效益。
1.3网络营销模式不完善
随着近些年呀，现代科学技术和电子信息技术的不断发展，人们已经完全进入到信息时代。在这样的时代背景下，媒体传播模式成了宣传企业产品和吸引客户的最佳渠道。但是，目前我国的房地产企业对网络营销并没有一个较为清晰的认识，在进行市场营销工作的过程当中，也没有将市场营销这一部分有效地重视起来。这就使得部分消费者无法准确及时有效地了解到有关于楼盘的各项信息，也就减少了部分目标客户。与此同时，一些房地产行业在进行楼盘信息宣传的过程当中，由于信息覆盖的范围较小，而使得更多的目标客户无法及时了解到相关信息，极大地降低了营销的效率。
1.4品牌意识偏差
根据相关数据研究显示，品牌至少可以提高产品价格的40%。但是据我国目前的情况来说，多数的房地产企业都不具备品牌意识或者品牌意识较差，在进行房地产市场营销的过程当中，并没有将品牌意识很好地融入进来，因此在一定程度上降低了产品的价值。
1.5营销宣传过度夸大
在市场营销工作开展的过程当中，不可避免地会应用到一系列的夸张说法，适度的夸张可以有效地提升顾客对于产品的好奇心，进而引发客户的购买心理，提升品牌的知名度。但是，我国房地产行业的市场营销宣传过程当中存在着过度夸大的情况，对于房产的户型甚至整个小区周边环境都存在着过度夸大的情况。这样一来就会导致顾客对于企业的不信任，直接影响到房地产行业的后期销售，甚至损害到企业的经济效益和社会效益。
2新时期房地产营销策略综合分析
2.1产品策略
无论是任何一个行业，在开展市场营销工作的前提都是要先将自身企业所生产的产品完善好。房地产产品是消费者的直观需求表现，市场营销的开展也主要是围绕着房地产产品进行的。因此，房地产产品的发展直接决定着一个企业的市场营销策略。首先企业应当建立合理的规划，有效地提高整个建筑的档次，对小区的环境进行一个完善，提高房地产产品的档次。其次就是要设计合理的户型，充分的根据市场调研的结果，对户型进行设计，坚持南北通透原则，给客户一种舒适的体验感受。加强楼盘设计建造过程当中智能设计的部分，加强现代技术和信息化与小区住房的结合，为了们的生活和工作提供便利。
2.2创新产品
在互联网背景下，消费人员的需求与其行为都出现了一定的改变，传统信息的不对称使得营销人员所具有的信息优势逐渐丧失，消费人员的需求朝着多样性方向发展，使得房地产营销不只是营销手段的改变，而是在产品创新上加强力度，由销售商品过度到“客户体验”，以往的地段和质量与配套等卖点都吸引不了消费者，人们关注更多的是房屋建设的安全性和设计个性化以及服务人性化。房地产企业创先产品的时候要将关键放在环保效果和节能效果以及物业，还有舒适度方面，进而为消费者打造一个适合的栖居之所。在设计产品的时候，需要仅仅围绕互联网背景下消费人员所需，推动房地产企业的不断发展。
2.3加强推广策略的优化和改善
随着互联网+时代的到来，要想促进高房地产行业营销效果的提高，就要加强推广策略的改进。一是，可以利用大数据技术，对市场进行细分，精准地位目标顾客营销；与此同时，可以运用即时的通讯工具加强和线下的接触，减小购房人员在营销内容中的信任危机，同时，加强微信沟通，在第一时间对目标客户所需进行掌握，并且从中探索市场拓展的新实际；二是，房地产行业可以积极地鼓励消费人员利用微信和微博等方式参与产品的设计，进而让产品和设计符合自身所需；三是，房地产企业的网络营销人员需要通过搜索引擎的优化技术促进房地产企业的品牌价值不断提升。同时，房地产企业要加强和SEO运营商的深度合作，可以选择关键词竞价的方法促进购房人员在房地产品牌中的认知度与认可度，还可以运用点击率增加的方式促进地产网站营销效果不断提升。
2.4价格策略
在市场营销工作开展过程当中，价格策略是一个较为重要的环节。在房地产行业当中，不同的房地产项目有着不同的价格，不同的价格又标榜着不同的品质。随着近些年来我国的房地产行业蓬勃发展以及人们住房需求的日益也上升，消费者在购买房地产产品的过程当中，首要考虑的就是价格因素。因此，在开展房地产行业的市场营销工作过程当中，我们应当首要考虑的就是价格的合理性和科学性。
结语
近些年来，城市化的不断发展，使得我国的房地产行业得到了良好的发展机遇。但是与此同时，我国房地产行业的市场竞争也开始日渐加剧。为了能够在激烈的市场竞争当中站稳脚跟，各房地产行业。必定要在市场营销工作方面下足功夫。通过制定科学，高效的营销策略来推动产品的销售，更好地锁定目标人群，了解当今时下消费者对于房地产产品的真正需求。
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