昆山市农村宅基地流转模式与宅基地管理机制研究

论文摘要

在我国,宅基地使用权是“居者有其屋”的基础,为绝大多数的农民提供了安身立命的地方,它对广大农村甚至整个中国的社会稳定、构建社会主义和谐社会有着不言而喻的重要意义。从政治和社会基本利益的角度出发,我国采取限制宅基地流转的方式来保障农民最基本的居住权利和要求。但随着我国社会经济的快速发展,宅基地使用权的保障性严重阻碍了宅基地使用权的流转,使其难以实现宅基地的财产性。农民作为社会经济主体,他们不甘于参与市场的主动权被不合理的压制,便主动寻求法律政策的灰色地带。尽管《中华人民共和国物权法》对宅基地流转进行了规定,允许农村宅基地流转。这可能产生以下问题：一方面农民一旦流转自己所拥有的宅基地,若得不到新的宅基地就无处可住；另一方面如果批给新的宅基地,就与目前“一户一宅”的规定相矛盾,这致使农村宅基地的流转处于两难境地。针对宅基地流转中出现的上述问题,本文以昆山市为例,选取花桥镇和锦溪镇作为典型的区域。首先,通过描述其宅基地流转现状,总结典型区域宅基地流转的主要模式。根据制度变迁理论,从资源稀缺、经济发展以及区位等分析该种模式存在制度背景。其次,结合“万顷良田”项目涉及的宅基地双置换实施情况,一方面从居住条件、家庭经济状况等方面定量评价宅基地置换工作实施的绩效；另一方面从社会效益、经济效益、生态效益等定性分析了宅基地置换工作实施的绩效。再次,从宅基地审批管理政策、补贴政策及其他与宅基地相关的配套政策等方面分析宅基地的管制。研究结果表明,安置公寓房的宅基地流转模式以及宅基地管理机制存在合理的一面,主要表现在：一是通过宅基地流转农民得到了满意和实惠,村民居住条件、群众生活质量、社会福利事业以及村级经济社会都得到了改善和提高；二是通过宅基地流转为公寓房,使得宅基地的资产价值得到了进一步显化：三是在城镇化建设大力推进过程中,避免了重复动迁等资源浪费；四是节约了大量的土地资源,节地率达到40%以上。同时通过村庄整理,实现了农业产业化、规模化经营。但昆山的宅基地流转模式也存在着一定的问题：一是在宅基地的流转模式上比较单一,对特殊人群如老人等人员的安置应该更合理；二是昆山市作为一个典型的江南鱼米之乡,无论从自然环境还是人文环境考虑,都需要保留一定的宅基地,因此未来在宅基地管理机制上应该探索多元化发展之路。综上所述,对今后昆山宅基地流转的方向提出了政策建议。昆山作为一个经济较发达的地区,宅基地的流转模式应该因地制宜,同时在管理机制上还应该探索多元化发展之路。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景及问题的提出
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.3 文献综述
• 1.3.1 宅基地流转基本情况
• 1.3.2 宅基地流转模式
• 1.3.3 宅基地流转绩效评价
• 1.3.4 宅基地流转管理机制
• 1.3.5 简要评述
• 1.4 研究的内容和方法
• 1.4.1 研究内容
• 1.4.2 研究方法
• 1.5 技术路线
• 第二章 宅基地流转的发展
• 2.1 第一阶段（1949-1956年）
• 2.2 第二阶段（1956-1996年）
• 2.3 第三阶段（1997-至今）
• 第三章 昆山农村宅基地流转的背景和现状
• 3.1 昆山基本情况
• 3.1.1 研究区自然环境概况
• 3.1.2 昆山经济社会概况
• 3.1.3 土地利用概况
• 3.2 昆山宅基地流转政策
• 3.2.1 宅基地政策
• 3.2.2 宅基地政策的实施
• 3.2.3 宅基地政策取得的主要成效
• 第四章 案例分析
• 4.1 案例流转模式
• 4.2 宅基地流转的制度背景
• 4.3 案例宅基地流转的绩效分析
• 4.3.1 宅基地双置换绩效的定性分析
• 4.3.2 宅基地双置换绩效的定量分析
• 4.3.3 小结
• 4.4 案例宅基地流转及宅基地管理机制分析
• 4.4.1 花桥镇宅基地管理
• 4.4.2 锦溪镇宅基地审批管理政策
• 4.4.3 小结
• 第五章 结论与政策建议
• 5.1 主要结论
• 5.1.1 昆山农村宅基地流转的模式选择及宅基地管理制度背景
• 5.1.2 昆山农村宅基地流转模式的绩效分析
• 5.1.3 昆山农村宅基地流转的管理机制
• 5.2 昆山目前宅基地流转及宅基地管理存在问题
• 5.3 昆山市宅基地流转及宅基地管理的政策建议
• 参考文献
• 致谢