房产面积识别技术与应用研究

论文摘要

房产面积识别技术是房产测量的关键技术之一。本文构建了房产面积识别的基本理论、规则和判别模式,通过应用案例,验证了科学性和实用性。1)定义房产面积的新内涵。研究定义了房产面积的基本内涵,分析了房产面积的基本特征。强调了房产面积的产权和空间属性,保证房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。指出传统的房屋建筑面积概念模糊,以此作为房产面积成果,其错误远远要比测量误差来的大。由于房产面积成果固化了复杂的识别和计算,因而房产面积测量具有确认产权归属的功能。2)构建房产面积测量的理论框架,并通过这些理论建立了房产面积的识别和判别技术规则。通过产权规则,明晰建筑物区分所有权的二元性,明确房屋建筑面积非专有即共有。通过容积率规则,利用建筑面积与占有土地的关系,对架空层、地下室、结构转换层等占有较大面积的空间进行产权识别,初步确认它们是否具有产权,从而赋予房屋建筑面积的产权属性。通过结构规则,保证在产权约束下,从空间或几何角度对建筑面积作出进一步识别。结构规则是传统建筑面积的定义基础,《规范》从建筑结构与构造方面对其进行界定。根据决策树理论,采用判定表从结构、上盖、层高和维护物等四方面建立了12项面积识别的决策规则。借鉴类比推理,构建了类比体系,当建筑面积识别仍然模糊和不确定时,通过类比推理获得新的知识,拓展了房产建筑面积识别的新途径。3)共有建筑面积识别和分摊研究。当对专有建筑面积识别完成后,再对未进行识别的建筑空间进行符合产权的建筑面积识别,找出可以参与公摊的共有建筑面积,确定其空间范围以及服务范围,把握其所在的功能区,为分级分摊提供准备。空间关联规则提出了对项目分析时需要进行整体思考。对商住混用的共有建筑面积提出按土地利用强度来分摊。指出土地利用强度直接体现在房价上,房价不仅包含建筑面积,也包含建筑面积的单价,是一个综合指标,比较客观地反映了对土地的利用强度,因此房价可以用来计算分摊系数。研究阐述了共有建筑面积的识别程序和方法,具体包括：1)对规划文件、协议文件及其内容的合法性进行实质性识别。2)建筑空间的容积率识别模式。3)建筑空间性质及其边界的判别。4)采用灰关联方法,对建筑构造实体在共有建筑面积的影响上进行了关联分析,通过排序,提出分摊依据。论文阐述了共有建筑面积分摊的基本原则,对幢进行划分和共有建筑面积的分级与位置描述。分级的科学与否,直接影响共有建筑面积的走向与分配。4)建立房产面积识别的判别模式。该模式的基本流程是：从规则库中依照识别秩序进行识别处理,规则库具有一定的排序,即首先必须经过产权识别和容积率识别。产权识别是区分专有还是共有部分,属于定性环节。容积率识别则是决定产权范围与边界,属于定量的环节。这两个规则使得建筑面积赋予了产权的内涵,是属于房产面积的产权识别阶段。此时房地产产权（登记）管理部门参与协调,形成干预1。模型设计了三级面积识别响应：一级响应——面积识别1,通过规则库识别以后,形成三种走向,不计算面积的空间,计算面积的空间和面积不确定空间。对于不确定空间的面积需要重新经过规则库处理,直至决定一种走向,即要么计算面积,要么不计算面积。对于计算面积的空间,进入二级响应——面积识别2,同样还是要进入规则库,把计算一半面积和计算全部面积的空间识别出来。最后进入三级响应——面积识别3,从计算面积的空间中分解为专有建筑面积（套内+阳台）和共有建筑面积。对共有建筑面积的识别与分摊,则与干预2协调。5)案例研究。以某一大型商业项目的房产面积测量作为案例,充分运用识别技术对项目进行分析。结合项目,对公摊系数和面积误差比进行了试验研究,找出了数据调整对成果的影响与改变规律。借助判别模式,对房产面积测绘的一些典型案例或问题进行研究,验证了房产面积测量理论与方法的科学性和实用性。

论文目录

• 本文创新点
• 摘要
• Abstract
• 目录
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景和意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 国内外研究进展
• 1.1.3 意义
• 1.2 研究内容与方法
• 1.2.1 研究内容
• 1.2.2 研究方法
• 1.2.3 本文结构
• 1.3 本章小结
• 第2章 房产面积测量的理论基础
• 2.1 产权理论
• 2.1.1 产权管理制度
• 2.1.2 房屋产权保护
• 2.1.3 明晰产权
• 2.2 规划容积率理论
• 2.2.1 规划容积率的概念
• 2.2.2 容积率与经济、环境的联系
• 2.2.3 容积率制约因素分析
• 2.2.4 规划容积率的计算方法
• 2.3 类比推理理论
• 2.3.1 类比推理的原理
• 2.3.2 类比的可靠性检验
• 2.4 空间关联理论
• 2.4.1 空间关联理论
• 2.4.2 空间数据
• 2.4.3 空间物体模型
• 2.4.4 灰色关联理论
• 2.5 建筑结构与构造理论
• 2.5.1 建筑构造实体的概念
• 2.5.2 结构关联分析
• 2.5.3 建筑空间设计的影响因素
• 2.6 本章小结
• 第3章 房产面积的识别技术
• 3.1 房产面积的基本内涵
• 3.1.1 房产面积的定义
• 3.1.2 房产面积的特征分析
• 3.1.3 房产面积测绘的基本原则
• 3.2 产权规则
• 3.2.1 共有部分
• 3.2.2 专有部分
• 3.3 容积率规则
• 3.3.1 容积率是约束房产面积的基本条件
• 3.3.2 规划建筑设计的变更约束
• 3.3.3 规划容积率的局限性
• 3.3.4 规划建筑容积率设计的模糊性
• 3.4 类比体系（分类库）
• 3.4.1 按结构或构造实体分类
• 3.4.2 按构造空间分类
• 3.5 类比规则
• 3.5.1 类比推理
• 3.5.2 《规范》面积计算规则类比
• 3.6 结构规则
• 3.7 本章小结
• 第4章 共有共用建筑面积的识别技术
• 4.1 共有共用建筑面积的概念
• 4.1.1 共有共用建筑面积的定义
• 4.1.2 共有建筑面积内容和存在形式
• 4.2 共有建筑面积的识别方法
• 4.2.1 规划文件、协议文件识别
• 4.2.2 建筑空间的容积率识别
• 4.2.3 选取符合定义的公共建筑面积
• 4.2.4 建筑空间的边界判定
• 4.2.5 建筑空间的性质认定
• 4.2.6 建筑空间的结构性功能与使用功能的判定
• 4.3 空间关联规则
• 4.3.1 建筑空间关联
• 4.3.2 灰关联方法
• 4.4 架空层产权归属识别
• 4.4.1 架空层的概念
• 4.4.2 住宅架空层按规划指标划分为两大类
• 4.4.3 架空层产权识别方法
• 4.5 建筑物地下空间的产权识别
• 4.5.1 参与了容积率计算
• 4.5.2 没有参与容积率计算
• 4.6 车库的产权识别
• 4.6.1 车库的定义和特征
• 4.6.2 小区车库权属的认定
• 4.7 外半墙与公摊
• 4.7.1 外墙与外半墙的定义
• 4.7.2 外半墙的产权识别
• 4.7.3 含有走廊的外墙设置问题
• 4.7.4 外半墙非整幢分摊的情况
• 4.8 高层建筑的边界测绘
• 4.8.1 高层建筑及其场地形态分析
• 4.8.2 控制方法的选取
• 4.8.3 高层建筑物外部房角点观测与面积计算
• 4.8.4 修正的房角点坐标数据的生成过程
• 4.8.5 成果精度评判标准
• 4.9 房产面积的识别与判别模式
• 4.10 本章小结
• 第5章 共有建筑面积的分摊方法
• 5.1 分摊问题的提出
• 5.1.1 分摊涉及的矛盾主体
• 5.1.2 分摊过程中的双重谋利
• 5.2 分摊原则
• 5.3 共有建筑面积的分摊类型
• 5.3.1 按土地利用强度的分摊
• 5.3.2 按不同功能区面积比例的分摊
• 5.3.3 按合法协议分摊
• 5.3.4 按使用频度的分摊
• 5.4 分级与位置描述
• 5.4.1 幢的划分
• 5.4.2 分级和秩序
• 5.4.3 位置及其描述
• 5.5 分摊模型
• 5.5.1 传统的分摊
• 5.5.2 适于建模的分摊
• 5.6 功能楼共有面积的分摊
• 5.6.1 功能楼的多样性
• 5.6.2 分摊方法
• 5.7 本章小结
• 第6章 应用实例
• 6.1 大型商业项目房产面积的识别与计算
• 6.1.1 项目背景
• 6.1.2 项目规划技术指标
• 6.1.3 过程与方法
• 6.1.4 房产面积的识别
• 6.1.5 本项目分摊原则
• 6.1.6 本案公摊面积内容与位置
• 6.1.7 上机试算
• 6.1.8 讨论
• 6.2 单一规则运用
• 6.2.1 容积率规则
• 6.2.2 类比规则
• 6.2.3 关联规则
• 6.2.4 结构规则
• 6.2.5 产权规则
• 6.3 综合案例
• 6.3.1 结构规则、关联规则
• 6.3.2 容积率规则、类比规则
• 6.3.3 容积率规则、结构规则
• 6.3.4 使用、功能、补偿原则,关联、类比规则
• 6.3.5 补偿原则,关联规则
• 6.3.6 类比规则,整体原则
• 6.3.7 使用原则、整体原则
• 6.3.8 结构、关联、类比规则,使用原则
• 6.4 本章小结
• 第7章 总结与展望
• 7.1 总结
• 7.1.1 构建了房产面积测量的理论框架
• 7.1.2 提出了房产面积的识别规则
• 7.1.3 对共用建筑面积的识别和分摊技术进行了讨论
• 7.1.4 建立了房产面积测量的基本判别模式
• 7.1.5 验证
• 7.2 创新点
• 7.3 展望
• 参考文献
• 攻博期间的主要相关科研成果
• 后记