天钰铭城小区成本控制研究

论文摘要

天钰铭城项目2009年立项开发时,我市房地产业正处于发展迅速,利润空间较大的大好形势,开发商对项目开发成本控制问题并不十分重视,而后,德州市的房地产市场出现了下滑态势,房屋成交量急剧下降,而另一方面,房地产项目开发的成本却仍然在不断攀升,许多房地产项目开发成本已经超过了开发预算,房地产企业如何开源节流引起了所有房地产商的高度重视,房地产项目成本控制问题以一种前所未有的姿态摆在了所有房地产商面面前。本文分析当前项目成本控制研究的现状,探讨房地产项目成本控制的相关定义、主要内容、特点、原则、一般过程,并根据基本理论,以实证的研究方法,分决策、设计、招标、建设、营销等阶段,对照查找出天钰铭城项目成本控制中存在的决策不科学、设计主观性强、招标缺乏有效性、变更签证控制不力、营销成本过高等主要问题,从实用的角度,提出准确定位天钰铭城项目、严格招投标、科学变更签证、把好工程材料关、选择合适租售公司等一系列解决问题的措施。本文着重理论与实践相结合,旨在探索一些有实用价值的房地产开发项目成本控制方法和措施,为房地产开发商在成本控制上提供一些参考。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 0 引言
• 0.1 问题的提出
• 0.2 国内外项目开发成本控制研究综述
• 0.2.1 国外研究现状
• 0.2.2 国内研究现状
• 0.3 研究内容及技术路线
• 1 成本控制理论及房地产成本控制相关概念
• 1.1 项目成本控制相关理论和定义
• 1.1.1 成本控制和现代成本控制理论
• 1.1.2 项目成本控制
• 1.2 房地产项目开发成本的构成
• 1.3 房地产项目成本控制的特点
• 1.4 房地产项目成本控制的原则
• 1.4.1 节约原则
• 1.4.2 主动控制原则
• 1.4.3 全面控制原则
• 1.4.4 目标控制原则
• 1.4.5 动态控制原则
• 1.5 房地产项目成本控制的主要内容
• 1.5.1 成本预测
• 1.5.2 成本计划
• 1.5.3 成本核算
• 1.5.4 成本分析
• 1.5.5 成本考核
• 1.6 房地产项目成本控制关键点
• 1.6.1 项目决策阶段成本控制
• 1.6.2 项目设计阶段成本控制
• 1.6.3 工程建设阶段成本控制
• 1.6.4 项目营销阶段成本控制
• 2.1 钰铭城项目概况及成本控制目标
• 2.1 钰铭城项目概况
• 2.2 建立目标成本思想,明确成本控制目标
• 3 天钰铭城项目成本控制面临的环境和存在的问题
• 3.1 天钰铭城项目成本控制面临的环境分析
• 3.1.1 国家宏观调控加强导致项目直接成本增加
• 3.1.2 市场供求关系变化导致项目利润空间缩小
• 3.1.3 建材价格上涨和节能要求提高导致项目直接成本增加
• 3.1.4 后续楼盘开发成本有所降低
• 3.2 决策阶段成本控制中的问题
• 3.2.1 主管决策导致产品组合定义欠准确
• 3.2.2 公司缺乏项目开发全成本控制观念
• 3.3 工程设计阶段成本控制的问题
• 3.3.1 设计方案选择主观性强
• 3.3.2 设计单位成本意识不强
• 3.3.3 设计单位服务工作不到位
• 3.3.4 设计周期受到过度压缩
• 3.4 工程建设阶段成本控制的问题
• 3.4.1 招标工作完成质量差,建安成本高
• 3.4.2 设计变更欠规范,缺乏程序化
• 3.4.3 施工中发现问题后,对工程设计优化的意识不够
• 3.4.4 工程量签证工作欠规范严谨,成本浪费大
• 3.4.5 通过使用新工艺和新材料来节约成本的意识不够
• 3.5 销售阶段成本控制的问题
• 3.5.1 项目销售计划缺乏合理性
• 3.5.2 销售公司的选择和控制出现失误
• 3.5.3 没有进行系统的项目广告推广策划
• 3.5.4 按揭办理的速度不够迅速
• 4 天钰铭城项目开发成本控制措施
• 4.1 天钰铭城项目决策阶段成本控制主要措施
• 4.1.1 搞好市场调查工作
• 4.1.2 准确项目定位
• 4.1.3 做好项目规划设计评价
• 4.1.4 建立成本控制组织架构和管理流程体系
• 4.2 天钰铭城项目工程设计阶段成本控制主要措施
• 4.2.1 推行设计招标,择优选择设计单位
• 4.2.2 开展限额设计,有效控制造价
• 4.2.3 采用合同措施,控制变更成本
• 4.2.4 推行设计监理制度,减少设计缺陷与失误
• 4.2.5 认真设计审查,加强设计质量控制
• 4.3 天钰铭城项目建设阶段成本控制主要措施
• 4.3.1 严格招投标
• 4.3.2 优化设计并科学变更签证
• 4.3.3 严谨合同管理体系
• 4.3.4 把好设备、材料的质量及价格关
• 4.3.5 正确应对工程索赔
• 4.4 天钰铭城项目营销阶段成本控制主要措施
• 4.4.1 做好营销策划方案
• 4.4.2 选择优秀的销售代理公司
• 4.4.3 加强营销队伍量化考核
• 4.4.4 系统制定项目广告推广策划
• 4.5 天钰铭城项目成本控制措施效果评价
• 5 结语
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历
• 在校期间发表的学术论文