深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究

论文摘要

地铁是一种重要的城市交通工具,随着我国城市化进程的加速,在经济飞速发展的情况下,地铁逐渐进入到千家万户的视野。地铁对其周边房地产特别是住宅房地产价格的影响有多大,如何利用地铁引导城市结构的发展,是很多购房者、开发商、政府部门关心和研究的问题。深圳市是一座在改革开放的春风中迅速崛起的城市,是联系香港和中国大陆经贸往来的重要纽带,目前深圳市的经济总量排在全国第四。深圳的地铁发展在中国大陆仅晚于北京、上海、广州,并且目前正在进行大量的地铁建设,深圳的房地产可谓是全国发展最成熟的地方之一,这为研究地铁影响住房价格提供了良好的环境。本文从微观角度,考察了深圳市地铁影响住宅房价的因素,研究了地铁影响房价的机制。在大量阅读国内外的相关研究文献比较后,本文采用了国外被广泛用于分析房地产物业价格的特征价格理论,分别以住房单价和住房租金为被解释变量,反映住房价格受地铁影响的距离、位置、铺设方式等其他微观特征为解释变量,建立深圳住宅的特征价格模型。按照三种方式把深圳住宅市场细分,分别研究对比各细分市场和总体市场下代表地铁因素的微观特征的隐含价格。建立了总体市场下考虑地铁因素影响的深圳市住宅价格模型。着重定量化分析了总体市场、关内和关外市场下,地铁因素对住房价格的影响程度。定性化分析了存量市场和增量市场、销售市场和租赁市场下地铁对周边住房价格的影响。本文的研究结论可为政府部门的交通和城市用地规划,住宅开发商的投资、开发、运营决策以及消费者的消费决策提供依据。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景及研究意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 相关概念
• 1.3 研究目的和内容
• 1.3.1 研究目的
• 1.3.2 研究内容
• 1.4 研究方法和技术路线
• 1.4.1 研究思路与研究方法
• 1.4.2 文章技术路线
• 1.4.3 论文的创新之处
• 2 文献综述
• 2.1 国内外学者对轨道交通与房地产价格关系的实证研究
• 2.1.1 空间效应的实证研究
• 2.1.2 时间效应的实证研究
• 2.1.3 小结
• 2.2 国内外学者对轨道交通与房地产价格关系的研究理论
• 2.2.1 地租与土地价格
• 2.2.2 区位理论
• 2.2.3 城市形态发展理论
• 2.2.4 城市地价空间结构研究
• 2.2.5 小结
• 2.3 国内外对地铁交通与房地产价格关系的研究方法
• 3 模型的理论基础
• 3.1 影响房地产价值的因素
• 3.2 轨道交通对房地产价值的影响机制
• 3.2.1 基于区位理论的分析
• 3.2.2 基于级差地租理论的分析
• 3.3 Hedonic模型
• 3.3.1 特征价格模型的理论基础
• 3.3.2 两个假设和两个概念
• 3.3.3 消费者选择、生产者选择和市场均衡分析
• 3.3.4 Hedonic模型假设前提
• 3.3.5 特征价格模型的形式
• 4 模型的构建
• 4.1 深圳概况和地铁建设、规划概况
• 4.1.1 深圳市概况
• 4.1.2 深圳地铁现状和规划
• 4.2 同质和细分市场
• 4.3 变量的选择
• 4.3.1 通过文献整理
• 4.3.2 问卷调查
• 4.3.3 拟选入变量
• 4.4 样本数据来源和处理
• 4.4.1 现场走访和调查
• 4.4.2 网络资源
• 4.4.3 特殊数据的处理方法
• 4.5 参数估计
• 4.6 模型检验
• 4.6.1 统计学检验
• 4.6.2 计量经济学检验
• 4.6.3 经济意义检验
• 4.7 模型的试算和选择
• 5 深圳地铁周边住宅市场房价影响的实证研究
• 5.1 样本选择
• 5.1.1 样本来源的区域
• 5.1.2 样本周围的地铁路线
• 5.1.3 样本的住宅类型
• 5.2 变量筛选
• 5.2.1 根据经验筛选变量
• 5.2.2 因子分析
• 5.2.3 不同地铁距离变量的筛选
• 5.3 总体市场分析
• 5.3.1 选用线性形式方程回归结果
• 5.3.2 选用对数线性形式方程回归结果
• 5.3.3 两种形式方程的比较
• 5.4 地铁因素对关内外住房价格的影响
• 5.4.1 选用线性形式方程的关内外比较
• 5.4.2 选用对数线性方程的关内外比较
• 5.5 地铁因素对增量市场和存量市场的影响
• 5.6 地铁因素对销售市场和租赁市场的影响
• 5.7 本章小结
• 6 结论和展望
• 6.1 结论
• 6.1.1 理论研究结论
• 6.1.2 实证研究结论
• 6.2 创新之处
• 6.3 研究不足
• 6.4 建议和展望
• 参考文献
• 附录 深圳市地铁对住宅房价影响因素调查问卷表
• 致谢