论文摘要
本文首先分析了我国房地产融资需求中的法律论证需求。通过对房地产两种功能,即居住和投资功能的阐述,引出法律论证程序在房地产投资功能实现的过程中的作用,从而决定了法律论证程序在房地产交易中的重要地位。通过对美国、香港、中国的房地产交易过程中法律论证程序的分析和对比,我国现行房地产交易中的法律论证程序已经需要改变,否则无法适应现代房地产金融业务的发展和人们对房地产投资的需要。通过对美国金融危机的分析,发现金融危机的本质是作为衍生金融产品基石的次级贷款的质量太差不良率过高。造成次贷危机的根本原因是房地产交易中的房地产经纪人的信托责任的缺失。次贷危机是人治的危机其直接原因是房地产法律论证程序的缺失。如果有房地产交易的法律论证程序,房地产次级放贷的不良率控制在1%以下,世界上就没有次贷危机。本文简要分析了房地产交易所涉及的法律主体、法律关系及其演变,房地产交易是一个变化莫测的法律行为集合体,其合法性论证是一个非常复杂的过程。中国现行的房地产交易法律论证程序是一个行政逐级审批的过程,论证失误的风险由国家承担。且负责法律论证的人力资源稀缺无法适应复杂的交易需求。如果不改变这种局面大量的房地产交易需求将受到限制和压制,将严重制约我国房地产业和房地产金融业的发展。本文提出了理想的房地产交易的法律论证模式。引入专业的评估师和律师分别进行价值论证和法律风险的论证。
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