房地产投资权益证券定价问题的研究

论文摘要

自1998年住房制度改革至今,我国的房地产业经历了一个快速增长期。种种迹象表明,在未来的几年里,我国的房地产业仍将面临着大好的发展机会。而为我国房地产业提供“血液”的房地产金融体系还非常不完善,房地产业的资金大部分来源于银行贷款,单一的融资渠道存在着巨大的金融风险,因此,房地产融资体系改革势在必行。房地产投资权益证券化作为房地产金融领域的一个重要创新,通过其特有的运行机制有效连接了房地产开发市场、交易市场、消费市场与资本市场,已成为国际上房地产金融发展的趋势。目前国内对房地产投资权益证券化的研究大多集中在实务层面,很少有对其核心定价问题研究的成果,而证券定价作为证券化过程中的关键,是决定房地产投资权益证券化运作能否有效推动资本市场,实现多元化、多方位房地产融资的重要因素。因此,研究房地产投资权益证券定价的相关理论,探讨我国房地产投资权益证券的定价模式,是我国房地产金融创新途中的一个重要课题。本文针对这一课题作有益的探索与研究,力求用创新的思维与方法,对房地产投资权益证券的定价方法提出建议。本文从房地产投资权益证券化定价理论入手,借鉴基本证券定价模型在国内外相关的研究成果,结合笔者自身的知识积累,探讨了房地产投资权益证券定价问题的解决方法。重点分析了房地产投资权益证券化定价中的内在决定性因素及其评价体系,并紧密结合国情,对我国房地产投资权益证券化定价方法的选择提出建议。最后,应用本文对定价问题得出的结论对我国已发行的“法国欧尚天津第一店资金信托计划”这一证券产品的合理价值进行了实证分析。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 引言
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 我国发展房地产投资权益证券化的现实意义
• 1.1.2 我国发展房地产投资权益证券化的现状
• 1.2 研究目的和意义
• 1.3 主要研究思路和结构
• 第2章 房地产投资权益证券定价相关理论综述
• 2.1 房地产投资权益证券化概述
• 2.1.1 房地产投资权益证券化内涵
• 2.1.2 房地产投资权益证券化分类
• 2.1.3 房地产投资权益证券化功能
• 2.1.4 房地产投资权益证券化基础理论
• 2.2 房地产投资权益证券定价理论综述
• 2.2.1 传统证券定价理论
• 2.2.2 现代证券定价理论
• 2.2.3 金融衍生证券定价理论
• 2.3 实物期权理论
• 2.3.1 实物期权理论的概念
• 2.3.2 实物期权在房地产中的应用
• 第3章 房地产投资权益证券的价值形成基础
• 3.1 房地产投资权益证券的收益分析
• 3.1.1 房地产投资权益证券的收益来源
• 3.1.2 房地产投资权益证券的收益提升
• 3.2 房地产投资权益证券收益的影响因素
• 3.2.1 市场不稳定因素的影响
• 3.2.2 投资管理水平的影响
• 3.2.3 交易及管理费用的影响
• 3.2.4 规模经济的影响
• 3.2.5 经济景气周期的影响
• 3.3 房地产投资权益证券收益的评价体系
• 3.3.1 国际上关于REITs收益的评价体系
• 3.3.2 我国房地产投资权益证券收益的评价体系设想
• 第4章 房地产投资权益证券的定价模型
• 4.1 现金流贴现定价模型
• 4.1.1 现金流贴现定价模型简介
• 4.1.2 贴现现金流模型应用几种变形
• 4.1.3 现金流贴现定价模型评析
• 4.2 相对定价模型
• 4.2.1 相对定价模型简介
• 4.2.2 相对定价模型评析
• 4.3 期权定价模型
• 4.3.1 期权概念的引入
• 4.3.2 期权定价模型的简介
• 4.3.3 期权定价模型的评析
• 4.4 三种定价模型在我国的适用性分析
• 4.4.1 三种定价模型的比较
• 4.4.2 我国房地产投资权益证券定价模型的借鉴
• 第5章 房地产投资权益证券现金流与折现率的确定
• 5.1 房地产投资权益证券预期现金流的确定
• 5.1.1 现金流入的预测方法
• 5.1.2 改进的预期现金流计算方法
• 5.1.3 改进的预期现金流计算实例
• 5.2 房地产投资权益证券折现率的确定
• 5.2.1 房地产投资权益证券折现率的预测模型
• 5.2.2 我国房地产投资权益证券折现率的选择参照
• 第6章 房地产投资权益证券化产品定价实证
• 6.1 法国欧尚天津第一店信托计划发行概况
• 6.2 法国欧尚天津第一店信托计划运作模式
• 6.3 法国欧尚天津第一店信托计划合理发行价格分析
• 第7章 结论与展望
• 7.1 研究结论
• 7.2 展望
• 致谢
• 参考文献
• 个人简历 在读期间发表的学术论文与研究成果