城市住宅市场比较法调整因子量化问题研究

论文摘要

城市住宅价格是一个敏感的社会经济问题。无论对政府还是对城市居民而言,城市住宅都是重要的财富。准确评估城市住宅的价格,对于以住宅价格为基础的税收、抵押贷款中维护借款人的正当权益、履行房地产估价行业为金融信贷机构控制风险的社会职责等方面均有重要意义。随着中国住宅市场化进程的不断深入,与城市住宅有关的交易活动日益增多。因此,如何发展房地产价格理论与估价理论,建立科学、高效的城市房地产估价方法,特别是针对城市住宅的市场比较估价法,是房地产估价行业面临的重要课题。中国国家住房与城乡建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、天津市房地产管理部门、天津市房地产估价师学会等都在多种场合发出呼吁并鼓励对这一难题进行重点公关。论文就是在这种背景下选题、开题并开展研究的。目前困扰市场比较法在城市住宅估价中准确应用的主要有三大难题,即可比实例的选取问题、住宅自然属性情况的价格修正问题、综合比准价格的求取问题。三个问题相互关联又共同影响估价结果的准确性,其中又以第二个问题为重点与难点。论文以上述三大难题为研究内容,以构建适合中国城市住宅的市场比较法调整因子量化模型解决以上问题为研究目标。力求为我国房地产行业提供具有较高可信度与较高操作性的市场定价新思路,力求为我国房地产评估行业提供一套旨在提高房地产市场比较法精度,降低作业成本,提高估价效率的城市住宅估价新模型,论文研究目标明确、有的放矢。论文采用规范分析与实证研究相结合,定性分析与定量分析相结合的研究方法。规范分析为问题的提出、问题的解决(主要是模型的构建)、问题答案(研究结论)的分析提供理论基础;实证分析方法是通过翔实的数据资料对模型进行估计与检验,有助于从现象中把握事物运动发展的规律,并形成有关经济新理论。定性分析主要是从事物的本质属性来认识和把握城市住宅的价格;定量分析则是从城市住宅自然属性量化指标上认识和把握城市住宅的价格,使人们能更准确的认识城市住宅的本质。论文研究中,先采用定性分析,对城市住宅自然属性与价格的关系进行分析研究,以便为城市住宅自然属性价格的定量分析提供方向性指导;然后进行定量分析,以期确定城市住宅自然属性价格研究成果;最后在严格定量研究的基础上,采用定性分析方法分析定量研究的成果。论文的主要研究内容和研究成果包括以下内容:(1)构建了城市住宅自然属性价格模型并进行了实证研究。(2)构建了城市住宅市场比较法估价模型并进行了实证研究。(3)通过对天津市中心城区住宅的实证研究得出了天津市中心城区住宅的自然属性价格。(4)通过对天津市中心城区住宅细分市场的研究,得出关于行政区划的天津市中心城区住宅细分市场存在的结论。最后,论文提出对该问题进一步研究的展望及在今后研究中应该注意的问题,以及为了使论文研究成果推广使用,更好的为城市住宅估价业务服务,城市房地产管理部门及行业学会应该做的准备工作。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1-1 研究背景及意义
• 1-1-1 研究背景
• 1-1-2 研究意义
• 1-2 论文研究涉及的基本概念
• 1-2-1 城市住宅
• 1-2-2 城市住宅价格
• 1-2-3 城市住宅估价
• 1-2-4 城市住宅自然属性
• 1-2-5 城市住宅自然属性价格概念模型
• 1-3 论文研究设计
• 1-3-1 论文研究目标与内容
• 1-3-2 研究方法与技术路线
• 1-3-3 论文研究框架与结构安排
• 1-4 论文创新点
• 第二章 文献综述
• 2-1 城市住宅价格理论研究现状与评述
• 2-1-1 国外研究现状与评述
• 2-1-2 国内研究现状与评述
• 2-2 城市住宅估价理论研究现状与评述
• 2-2-1 国外研究现状与评述
• 2-2-2 国内研究现状与评述
• 2-3 本章小结
• 第三章 理论基础
• 3-1 引言
• 3-2 城市住宅自然属性价格经济学理论
• 3-2-1 城市住宅自然属性价格理论
• 3-2-2 消费者决策理论
• 3-2-3 供应商决策理论
• 3-2-4 商品自然属性市场供需均衡理论
• 3-3 城市住宅自然属性价格反演理论
• 3-3-1 数学物理反演理论的提出
• 3-3-2 数学物理反演理论不适定性的基本概念
• 3-3-3 数学物理反演理论在确定城市住宅自然属性价格中的适用性分析
• 3-3-4 最小二乘估计局限性分析
• 3-3-5 计量经济模型参数的正则化策略
• 3-4 可比实例选择及综合比准价格确定理论
• 3-4-1 城市住宅估价中可比实例重要性分析
• 3-4-2 城市住宅估价可比实例选择的择近理论
• 3-4-3 基于择近理论与自然属性的交易实例评价
• 3-4-4 基于偏差原理与交易价格的交易实例评价
• 3-4-5 比准价格的整理
• 3-5 本章小结
• 第四章 城市住宅自然属性分析
• 4-1 房地产价格影响因素概述
• 4-1-1 对房地产价格影响因素的认识
• 4-1-2 房地产价格影响因素的分类
• 4-2 城市住宅内在自然属性分析
• 4-2-1 区位属性
• 4-2-2 实物属性
• 4-2-3 权益属性
• 4-3 城市住宅外生自然属性分析
• 4-3-1 人口因素
• 4-3-2 制度政策因素
• 4-3-3 经济因素
• 4-3-4 社会因素
• 4-3-5 国际因素
• 4-3-6 心理因素
• 4-3-7 其它因素
• 4-4 论文研究拟选择自变量整合
• 4-4-1 区位属性
• 4-4-2 实物属性
• 4-4-3 社会治安、风水等其它属性
• 4-5 本章小结
• 第五章 城市住宅市场比较法调整因子量化模型构建
• 5-1 引言
• 5-2 城市住宅自然属性价格模型的构建、估计与检验
• 5-2-1 模型的基本形式
• 5-2-2 模型的函数形式分析
• 5-2-3 模型的估计与检验
• 5-3 城市住宅自然属性价格模型潜在的问题与处理措施
• 5-3-1 模型的设定误差
• 5-3-2 多重共线性问题
• 5-3-3 城市住宅市场的细分问题
• 5-4 城市住宅自然属性价格模型变量的选择
• 5-4-1 模型变量选择遵循的原则
• 5-4-2 模型变量的文献总结
• 5-4-3 问卷调查与访谈
• 5-4-4 关于模型变量选择的样本试验
• 5-4-5 模型变量的选取
• 5-5 城市住宅市场比较法估价模型构建
• 5-5-1 城市住宅市场比较法估价模型的构建
• 5-5-2 城市住宅市场比较法估价模型估计与检验
• 5-5-3 综合比准价格的确定
• 5-6 本章小结
• 第六章 城市住宅市场比较法调整因子量化问题实证研究
• 6-1 引言
• 6-2 研究区域
• 6-2-1 研究区域简介
• 6-2-2 研究对象
• 6-3 数据来源与数据整理
• 6-3-1 数据来源
• 6-3-2 住宅小区调查数据
• 6-3-3 研究数据的整合
• 6-4 研究数据的量化
• 6-4-1 住宅自然属性——自变量的量化
• 6-4-2 住宅价格——应变量的量化
• 6-5 天津市住宅自然属性价格模型实证研究
• 6-5-1 基本模型的实证研究
• 6-5-2 对数模型的实证研究
• 6-5-3 复合模型的实证研究
• 6-5-4 模型对比
• 6-6 天津市住宅市场的细分研究
• 6-6-1 样本的描述性统计
• 6-6-2 模型估计与检验
• 6-6-3 单一市场与细分市场模型结果对比与分析
• 6-6-4 细分市场的检验
• 6-7 城市住宅市场比较法估价模型实证研究
• 6-7-1 数据准备
• 6-7-2 可比实例的选择
• 6-7-3 城市住宅市场比较法调整因子的确定
• 6-7-4 综合比准价格的确定
• 6-8 本章小结
• 第七章 结论与展望
• 7-1 结论
• 7-2 展望
• 参考文献
• 附录1：天津市住宅调查表
• 附录2：访谈提纲
• 附录3：天津市中心城区住宅信息记录表
• 致谢
• 攻读博士学位期间取得的相关科研成果
• 作者简介