制订征地区片综合地价初探 ——胶南市为例

论文摘要

本文通过对国内外征地补偿的现状、进展、存在问题进行回顾和分析,针对我国土地征收制度存在的不足,借鉴国外先进经验,结合现阶段我国实情,提出切实可行的建议;通过对农用地功能的研究,论述了农用地价值的构成,结合目前提出的征地区片综合地价的概念,认为农用地的征收价格应当包括农用地质量价格、社会保障价格、社会稳定价格、生态价格和其他价格五个部分;并以山东省胶南市为例,对农用地价格构成进行了验证。主要研究结论如下:(1)找出了目前征地过程中存在着征地价格不一,同地不同价;安置方式简单;征地范围界定不明确,征地主体不明确等问题。(2)征地区片综合地价要在测算因素方面,综合考虑了土地区位、农用地等级、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素;在测算方法方面,突破了法律规定的年产值倍数法,利用最低生活水准评估社会保障价格。以最低生活水准为基础评估的社会保障价格,解决了农民失地以后生活保障问题。(3)根据对胶南市征地区片的划分,从全市范围看,由此所划分的征地区片的空间分布基本呈现出以城镇为中心,随距离的增加征地区片等级依次降低的规律。同时,所测算的各级征地区片之间的综合地价的差异合理。(4)运用多种测算方法进行测算,然后根据实际情况赋予权值,测算结果更具有实用性和可操作性。尤其是在测算方法方面,突破了法律规定的年产值倍数法,利用最低生活水准评估社会保障价格和运用多种测算方法进行测算,然后根据实际情况赋予权值,有一定独到之处。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 1 绪论
• 1.1 农用地评价研究进展
• 1.1.1 国外农用地评价研究进展
• 1.1.2 我国农用地评价研究
• 1.2 农用地征地补偿政策的发展与现状
• 1.2.1 国外的征地补偿制度
• 1.2.2 我国征地补偿制度进展
• 1.2.3 研究目的和意义
• 1.3 研究内容和研究方法
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 研究方法
• 2 土地征收的补偿理论
• 2.1 土地征收补偿的理论基础
• 2.2 土地征收补偿的原则
• 2.3 国外农用地征收、转用等价格的确定方法
• 2.4 我国专家对现行征地价格内涵的观点
• 3 农用地价格研究和征地区片地价的价格内涵
• 3.1 农用地价格研究
• 3.2 征地价格的构成
• 3.3 征地区片地价的价格内涵
• 3.4 国内征地区片价研究动态
• 4 征地区片综合地价测算理论和农用地价值组成及评估
• 4.1 征地区片综合地价测算理论
• 4.2 农用地价值组成
• 4.2.1 农用土地价值
• 4.2.2 农用地的价值评估
• 5 征地区片的划分和综合地价的测算研究
• 5.1 征地区片综合地价的内涵
• 5.2 征地区片综合地价测算原则
• 5.3 征地区片的划分方法
• 5.3.1 叠加分析法
• 5.3.2 多因素综合评价分值法
• 5.4 征地区片价测算方法
• 5.4.1 征地案例比较法
• 5.4.2 土地年产值倍数测算法
• 5.4.3 叠加法
• 5.4.4 农地价格因素修正测算法
• 5.5 征地区片综合地价叠加法
• 5.5.1 农用地质量价格的量化
• 5.5.2 社会保障价格参考叠加法
• 5.5.3 社会稳定价的确定
• 5.5.4 生态功能价的确定
• 6 胶南市征地区片综合地价的测算
• 6.1 胶南市自然与社会经济概况
• 6.2 胶南市土地利用现状
• 6.3 测算技术路线与方法
• 6.4 测算过程与结果
• 6.4.1 测算范围的划定
• 6.4.2 征地区片划分
• 6.5 征地区片综合地价测算
• 6.5.1 测算方法选择
• 6.5.2 测算过程
• 6.5.3 测算结果分析与应用建议
• 7 结论
• 参考文献
• 致谢