房产借名登记中事实购房人利益保护问题研究

论文摘要

房产借名登记是指实际出钱买房的人借用他人的名字购买房屋,并且以被借用的名字登记所买房屋所有权的行为。事实购房人就是实际出钱买房的人,也就是借名人;登记购房人就是名字被借用的人,也就是出名人。房产借名登记使登记的物权与事实的物权相分离:已经登记的物权即用法定公示方式表现出来的物权称为法律物权;与之相对应的与登记物权相分离的真正物权是事实物权。法律物权不能完全反映和调整丰富而复杂的物权关系,承认和保护事实物权可以柔化物权法定主义的僵硬性,适应经济生活的现实需要。物权公示制度虽然有保护交易安全的功能,但这一制度可能有损害物权静态安全的危险。承认和保护事实物权,可以避免将物权公示绝对化,克服公示的“权利正当性推定效力”固有的缺陷,实现保护真实权利人利益和保护第三人利益的平衡,维护社会整体的公平和正义,实现和谐社会的目标。我国《物权法》第19条规定了异议登记制度和更正登记制度,在保护不动产真实权利人的利益和保护交易安全的平衡方面有了法律依据。通过对多数国家有关不动产登记公信力的立法考察,可以看出,不动产登记公信效力并不具有绝对性,不能说凡是记载在登记簿中的不动产物权都具有真实可靠的法律效力。登记所具有的“权利正当性推定效力”是为了保护交易秩序的效率与安全而牺牲真正权利人的利益,并不是置真正权利人的利益于不顾。法律要保护代表交易秩序的第三人,不仅要考虑第三人取得的物权是否具有法定的外观形式,还要考虑第三人是否知悉权利的外观与实质之间的偏离。只有第三人确实不知道也无法知道权利的外观与实质之间的偏离,而是因为充分信赖了不动产的登记并通过法律行为取得物权,才应当受到法律的保护。市场交易分为涉及第三人利益的交易和不涉及第三人利益的交易,对事实购房人利益的保护也应该分为涉及第三人利益的情形和不涉及第三人利益的情形。如果不涉及第三人利益,就无所谓交易安全,也就无所谓保障交易安全,此时,保护真实购房人的利益,并不与公示公信原则相悖。如果涉及到第三人利益,法律就要在真实权利人和善意第三人之间作出取舍。由于善意第三人是整个市场交易秩序的代表,如果不保护善意第三人,就无法保护整个市场的交易安全。所以,法律选择利用公示公信原则削弱物权的追击效力,原事实购房人只能请求给自己利益带来损害的登记购房人来承担法律责任。在现实生活中,借名登记的原因很多种,并且具体情形不同,法律不能一概地认定借名登记违法而否定事实购房人的利益,应当辩证地运用不动产登记的公信效力,结合案件的具体情形分析借名的原因,并结合第三人的特有情况对事实购房人的利益进行有区别地保护。法律应注重客观事实,虽然事实购房人对房产的支配缺少登记的公示形式,但他只要有充分的证据证明自己是真实的权利人,就应当对其提供保护。同时,对借名登记过程中存在的某些违法的行为,应当结合具体情形依法进行处理。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 一、房产借名登记的概念及属性
• （一） 房产借名登记的概念
• （二） 房产借名登记的属性
• 1.借名登记权利属性的分析
• 2.借名登记合同属性的分析
• 二、房产借名登记原因分析及其引起的纠纷状况
• （一） 房产借名登记原因分析
• （二） 房产借名登记引起的纠纷状况
• 三、对房产借名登记中事实购房人利益保护的依据与必要性
• （一） 法律物权与事实物权的区分
• 1.对法律物权和事实物权概念之界定
• 2.法律物权和事实物权的区别
• 3.法律物权与事实物权区分的法理基础
• （二） 承认和保护事实购房人利益的法理依据
• 1.判断物权是否正当的标准
• 2.私法自治的本质要求
• 3.登记物权不能完全反应和调整丰富而复杂的物权关系
• （三） 承认和保护事实购房人利益的现实必要性
• 1.物权法定主义缓和的需要
• 2.维护社会整体公平正义、实现和谐社会的需要
• 四、对事实购房人利益保护
• （一） 对事实购房人利益保护的原则
• 1.公示公信原则的内涵
• 2.对不动产登记公信力的立法考察
• （二） 对事实购房人利益保护的措施
• 1.不涉及第三人利益的情形
• 2.涉及第三人利益的情形
• （三） 对借名过程中相关违法行为之处理
• 结语
• 参考文献
• 后记