我国房地产价格泡沫及其引致因素实证分析

论文摘要

自市场经济确立以来,泡沫经济就一直存在其中。房地产泡沫使得资产价格严重偏离基础价值,导致资源配置失衡,从而使整体经济呈现出不健康的发展态势。同时房地产行业同银行业的密切关系又更为加深了金融系统的脆弱性,甚至极易导致银行资金链的突然断裂,进而引发金融系统性危机。中国房地产行业发展情况与全球房地产行业的发展情况相似。1998年以来,随着我国房地产市场改革的进一步深化,房地产市场以前所未有的速度发展,房地产开发投资增长率连续七年都以高达两位数的速度增长,2000年以后更是高达20%-30%；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率不断上扬,2004年这一比率更是高达18.8%；房地产竣工面积增长率也一直保持了两位数的增长；房价收入比一直保持在10：1左右的高位水平；房地产销售价格增长率的绝对水平较高,与当年人均可支配收入之比达到了30%-40%。伴随着房地产规模的不断扩大,银行金融风险就愈加凸现,尤其是当房地产开发企业拥有不良信用动机时。有专家预测,金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额,占全部金融机构贷款之比将会达到10%左右。如果房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托中产生的债权、债务关系不能理顺,形成信用危机,将会给国民经济的运行带来冲击和危害,同时国际游资大量进入房地产,就很容易引发房地产泡沫的生成,一旦泡沫破灭,银行等金融机构损失惨重,甚至有可能引发金融危机。本文首先通过理论方法验证了房地产泡沫同房价的直接关系,表明通过房价的变动趋势可以解释泡沫程度的大小,然后通过各项泡沫监测指标证实我国房地产市场目前已经存在泡沫并由此测算出了泡沫的规模。本文按照丰雷、林增杰等在《房地产经济学》中提出的指标选取原则：即全面性与代表性相结合,理论性和可操作性相结合,一般性与区域性相结合以及独立性的原则,并结合任宏、王林在《中国房地产泡沫研究》中设计的泡沫测度指标,分别从供给层面、需求层面、价格层面和金融支持层面选取空置率、商品房销售面积、房价增长率、房价收入比、房地产类贷款占金融机构全部贷款比重等指标对房地产泡沫进行监测。进一步,本文采用STATA计量软件通过建立Panel Data面板数据模型（包括长期均衡方程和短期误差修正动态模型）进行房地产价格泡沫影响因素实证分析。基于以长期均衡方程和短期误差修正模型为形式的Panel Data模型讨论了房地产泡沫区域波动的差异,分析了影响各地区房地产泡沫规模差异的原因。结论如下：无论是长期还是短期,代表房地产市场需求的本年销售额对房价泡沫都有比较明显的效应,但就各个时期而言,由于不同的需求类型起着不同的主导作用,泡沫对房地产市场的发展所带来的效用是不同的。在长期中,从不同角度代表房地产市场需求和供给的变量AINC和INV对房价泡沫的影响相对较大,而在短期中却不十分明显。利率变动特别是抵押贷款利率的变动对房价泡沫的短期波动产生的效果虽然显著,但影响程度却不明显,说明利率政策的采用对短期房价泡沫的抑制而言并不十分合用。本文的创新之处在于房地产泡沫监测指标选取的多样性和综合性。到目前为止,中国评价房地产泡沫的指标还多停留在单指标阶段,无法反映整个房地产市场的状态和可能的发展趋势,本文按照全面性和代表性相结合、理论性和可操作性相结合以及独立性的原则分别从需求、供给、价格和金融层面来建立一个综合的房地产泡沫监测指标体系,以此来反映我国房地产泡沫的程度。同时较之以往的同类文献,本文根据数据的可获得性和可观测性,在建立计量经济模型时从不同角度选取了更为多样化的解释变量,以此更全面的分析了影响房地产泡沫的因素及其之间的相关程度。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 绪论
• 1.1 论文的研究背景
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国际房地产泡沫研究状况
• 1.2.2 国内房地产泡沫研究状况
• 1.3 研究目的和研究内容
• 1.4 研究思路和研究方法
• 2. 房地产市场概述
• 2.1 房地产的概念和性质
• 2.1.1 房地产的概念
• 2.1.2 房地产的性质
• 2.2 房地产市场的概念和性质
• 2.2.1 房地产市场的概念
• 2.2.2 房地产市场性质的研究
• 2.3 房地产市场的特点和分类
• 2.3.1 房地产市场的特点
• 2.3.2 房地产市场的分类
• 3. 房地产价格泡沫的生成、影响及其监测指标
• 3.1 房地产泡沫的定义
• 3.2 房地产泡沫的分类
• 3.2.1 理性泡沫理论
• 3.2.2 理性泡沫模型
• 3.2.3 非理性泡沫理论
• 3.3 房地产泡沫的国际比较
• 3.4 房地产泡沫的生成原理
• 3.4.1 房地产泡沫产生的经济基础
• 3.4.2 房地产泡沫形成的体制性原因
• 3.5 房地产泡沫的传导方式及其影响
• 3.5.1 房地产泡沫的传导方式
• 3.5.2 房地产泡沫的传导对中国经济的影响
• 3.6 房地产泡沫的监测指标理论体系
• 4. 我国房地产泡沫监测指标实证分析
• 4.1 商品房空置率和房价增长率指标
• 4.2 房价收入比和房价租金指数比指标
• 4.3 内外资流入房地产投资情况
• 4.4 房地产信贷占银行信贷比例指标
• 4.5 监测指标实证结果分析
• 5. 影响我国房地产泡沫各因素的实证分析
• 5.1 房地产价格泡沫影响因素的Panel Data模型定义
• 5.2 变量定义与数据描述
• 5.3 本文平稳性检验及其模型构建
• 5.4 各变量间的协整及误差修正模型的描述
• 5.5 房地产价格泡沫影响因素的Panel Data模型形式选择
• 6. 模型估计结果及实证分析
• 6.1 长期均衡方程估计
• 6.2 房地产市场价格泡沫的长期均衡方程估计结果分析
• 6.3 房地产市场价格泡沫的误差修正模型估计
• 6.4 房地产市场价格泡沫的误差修正模型估计结果分析
• 7. 结论
• 参考文献
• 后记
• 致谢