房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践

论文摘要

房地产投资信托（ Real Estate Investment Trusts,简称REITs）的产生及其在世界各国的蓬勃发展,代表着世界房地产业的发展趋势和发展潮流,引起人们普遍关注。本文从制度角度,运用新制度经济学分析框架对REITs进行理论分析,探讨中国当前REITs发展的状况,论述REITs对于中国房地产业发展的意义和作用,提出中国REITs发展的构想和建议。除导论外,全文共六章,分为两大部分。第一部分是对REITs的理论分析,包括第一、二、三、四章。第一章是全文的理论基础。认为REITs的本质是一种集合投资制度,从制度层面进行分析有助于更好地认识其特点和规律。为此,本章提出统揽全文的理论分析框架,即由新制度经济学的制度理论、委托-代理理论和契约理论组成的制度分析框架。第二章运用制度理论对REITs制度进行总体考察。REITs法律制度起源于“马萨诸塞信托”,是房地产信托投资制度演变发展的结果。REITs法律制度是由特殊的组织结构制度安排、股权结构制度安排、资产结构制度安排、收入结构制度安排、收益分配制度安排以及税收优惠制度安排构成的“制度集合体”。REITs制度自创设至今,在政府放松管制扶持发展以及自身发展的作用下,经历了三个变迁阶段。第三章是对REITs组织制度和治理机制的理论分析。本章对REITs的两种组织制度安排――信托制和公司制进行剖析,揭示出两种组织形式中当事人之间法律上的“信托关系”、“代理关系”以及经济学上的“委托-代理关系”。委托-代理的存在将导致一系列代理问题,损害REITs投资者的利益。为此,应对REITs组织中的各级代理人进行监督约束和有效激励,以减少代理问题的发生。第四章是对REITs投资制度安排以及投资后管控制度安排的理论分析。REITs集合投资制度具有的“契约性”和“社会性”,REITs的投资模式有权益投资和抵押贷款两种,而以商业房地产的对象的权益投资模式是REITs投资的主流模式。REITs有三大特殊投资制度;对REITs对投资项目的管理,其实质是控制权安排问题。第二部分是对中国REITs的分析探讨,包括第五、六章。第五章考察了中国房地产投资信托（C-REITs）的发展环境和发展动因,指出C-REITs发展具有“产业基金及其IPO”和“信托计划及其证券化”两条道路,认为在C-REITs的发展模式上中国应允许公司制和信托制共存竞争。最后,本章结合两个法规草案,研究了C-REITs发展所面临的法律制度,提出对C-REITs制度的构想。第六章是从制度建构向实际操作的延伸,将REITs与中国房地产业的发展联系起来。主要观点是,REITs能提高中国房地产企业的管理水平,促成其经营模式战略转型;REITs将是中国房地产投融资制度创新的方向,有利于分散房地产金融风险;在REITs作用下,中国房地产业将呈现产融结合的新趋势,并加速实现专业化、集中化与全面升级。概括起来,本文的创新之处有三点:第一,运用新制度经济学分析框架对REITs进行理论分析,克服了目前国内REITs研究中的理论不足问题。第二,指出中国REITs立法具有两条路径,并相应进行论述。第三,结合实际论述了REITs与中国房地产业发展的关系,指出中国房地产业在REITs作用下的证券化、社会化和产融结合发展趋势。

论文目录

• 论文摘要
• Abstract
• 导论
• 一、为什么REITs 值得我们研究
• 二、国内外房地产投资信托（REITs）的研究状况
• 三、研究视角和研究方法
• 四、论文结构和主要内容
• 第一章 新制度经济学与房地产投资信托（REITS）一个理论分析框架
• 第一节 集合投资制度：房地产投资信托（REITS）的本质
• 一、REITs 的本质内涵
• 二、REITs 的显著特征
• 第二节 房地产投资信托（REITS）的新制度经济学理论分析框架
• 一、新制度经济学的基本假定和核心概念
• 二、制度理论与REITs 分析
• 三、委托－代理理论与REITs 分析
• 四、契约理论与REITs 分析
• 第二章 房地产投资信托（REITS）制度的总体考察
• 第一节 房地产投资信托（REITS）制度的起源
• 一、“马萨诸塞信托”：REITs 理念的历史起源
• 二、REITs 制度形成的特点
• 第二节 房地产投资信托（REITS）基本制度构成解析
• 一、“专业性信托投资组织”：REITs 组织结构制度安排
• 二、“大众的投资工具”：REITs 股权结构制度安排
• 三、“专门投资于房地产”：REITs 资产结构制度安排
• 四、“被动的商业实体”：REITs 收入结构制度安排
• 五、“代理服务机构”：REITs 收益分配制度安排
• 六、“免税待遇”：REITs 税收制度安排
• 第三节 房地产投资信托（REITS）制度的变迁
• 一、被动商业实体的灵活化尝试：70 年代的REITs 制度变迁
• 二、自主性加强及税收政策扶持：80 年代的REITs 制度变迁
• 三、产融结合及向主动商业实体迈进：90 年代后REITs 制度变迁.
• 第三章 房地产投资信托（REITS）的组织制度和治理机制
• 第一节 房地产投资信托（REITS）的组织制度安排
• 一、信托型REITs
• 二、公司型REITs
• 三、孰优孰劣――两种组织制度安排的比较
• 第二节 房地产投资信托（REITS）当事人之间的关系解析
• 一、“信托”与“代理”：法律关系解析
• 二、广义上的“委托－代理关系”：经济学的观点
• 第三节 房地产投资信托（REITS）的代理问题及其解决原则
• 一、REITs 组织中的代理问题
• 二、关于REITs 代理问题解决原则的思考
• 第四节 房地产投资信托（REITS）的组织治理机制探究
• 一、监督约束――REITs 治理机制之一
• 二、有效激励――REITs 治理机制之二
• 第四章 房地产投资信托的投资和管控制度
• 第一节 房地产投资信托（REITS）的集合投资制度特性
• 一、契约性
• 二、社会性
• 第二节 房地产投资信托（REITS）的投资模式和投资对象分析
• 一、“权益投资”抑或“抵押贷款”：REITs 的投资模式
• 二、REITs 的投资对象分析
• 第三节 房地产投资信托（REITS）的特殊投资制度分析
• 一、REITs 的长期投资制度分析
• 二、REITs 的组合投资制度分析
• 三、REITs 的集中投资制度分析
• 第四节 房地产投资信托（REITS）的投资项目管控制度安排
• 一、影响REITs 对投资项目进行管理的因素
• 二、控制权强弱安排――项目管理方式不同的实质
• 三、REITs 对投资项目的管理控制制度安排
• 第五章 中国房地产投资信托（C-REITS）发展及制度建构
• 第一节 中国房地产投资信托（C-REITS）的发展环境分析
• 一、社会文化环境
• 二、市场环境
• 三、政策法律环境
• 第二节 中国房地产投资信托（C-REITS）制度的发展动因
• 一、开辟新的融资渠道：C-REITs 发展的直接诱因
• 二、弥补直接投资制度供给不足：C-REITs 发展的内在原因
• 第三节 中国房地产投资信托（C-REITS）的发展状况及目标模式
• 一、“产业基金”与“信托计划”：C-REITs 的两条发展路径
• 二、C-REITs 的发展现状――三个典型案例分析
• 三、“信托型”还是“公司型”：C-REITs 的发展模式选择
• 第四节 中国房地产投资信托（C-REITS）的法律制度建构
• 一、发展C-REITs 的法律障碍分析
• 二、国内两个与C-REITs 相关的法规草案评析
• 三、C-REITs 的法律制度构想
• 第六章 房地产投资信托（REITS）与中国房地产业发展
• 第一节 房地产投资信托（REITS）与中国房地产企业的发展
• 一、REITs 对于中国房地产企业发展的作用
• 二、中国房地产企业转型C-REITs 的策略探讨
• 三、越秀REITs――一个经营模式转型的典型案例
• 第二节 房地产投资信托（REITS）与中国房地产投融资制度创新
• 一、中国房地产投融资制度创新及其基本方向
• 二、REITs 对中国房地产投融资制度创新的实现
• 第三节 房地产投资信托（REITS）与中国房地产业专业化与集中化
• 一、REITs 与中国房地产业的专业化
• 二、REITs 与中国房地产业的集中化
• 第四节 产融结合与中国房地产业全面升级
• 一、产融结合的一般原理
• 二、REITs 对房地产业产融结合的实现
• 三、REITs 作用下的中国房地产业全面升级
• 附录
• 参考文献
• 后记