利益均衡下的城市危旧住区再开发模式研究

论文摘要

近年来,随着城市化进程的加快,新区开发呈爆炸性的增长,旧城也相应地出现了大规模再开发的热潮。旧城再开发在给城市带来一定利益的同时,也造成了各种各样的社会和经济问题。因此,如何在城市急速发展的进程中,有效地进行旧城再开发,尤其是城市危旧住区的再开发,已经成为一个迫在眉睫的课题。目前在旧城更新,尤其是危旧住区再开发中存在着这样一个突出问题:居民从自身居住现状亟待改善的角度出发,政府从增强城市活力、复兴旧城的角度,开发商从获得经济利润的角度,都期待对危旧住区进行再开发。可实际情况是,大部分危旧住区没能得到及时有效的再开发,且随着物理和人为的原因,日益破败。少部分危旧住区得以“顺利”开发,在很大程度上却“强行”损害了居民和社会的利益。以一种什么样的途径,在不损害危旧住区居民、开发商、政府(代表社会)三方利益的同时,促进危旧住区的再开发,以达到三方主体的利益均衡和三方主体的利益最大化(即效率与公平兼顾),应该成为当前危旧住区再开发研究的一个中心任务,这也是本文研究的目的所在。基于本文的论题:利益均衡下的城市危旧住区再开发模式研究,本文首先综述了国内外旧城更新的理论发展和实践历程,论述了与之相关的学科基础,并由此引出了目前城市危旧住区再开发存在的问题(即本文的研究方向);全面地分析了危旧住区再开发中的三方利益主体,三方利益主体的价值取向,以及在保证三者利益均衡的前提下,危旧住区再开发得以顺利实施的可行性。在吸取旧城更新所总结出来的经验教训,保证三方主体利益均衡和危旧住区再开发得以顺利实施的前提下,提出了城市危旧住区再开发制度和空间层面的模式;最后结合国内的实例以及本人参与的一个实际项目,来进行详细的论证和探讨。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 相关概念
• 1.1.1 危旧住区
• 1.1.2 再开发
• 1.2 相关理论与实践综述
• 1.2.1 西方国家旧城更新的发展综述
• 1.2.2 西方国家旧城更新的启示
• 1.2.3 国内旧城更新的发展综述
• 1.3 研究现状
• 1.3.1 危旧住区更新的社会运行研究
• 1.3.2 危旧住区更新的房地产市场研究
• 1.3.3 危旧住区更新的政策研究
• 1.3.4 危旧住区用地功能、空间结构和人口布局的研究
• 1.4 问题的提出:当前城市危旧住区再开发中存在的难点
• 1.4.1 各方利益协调的问题
• 1.4.2 城市文脉肌理的问题
• 1.4.3 社会公平性的问题
• 1.4.4 城市设计及环境的问题
• 1.5 研究的内容、目的和意义
• 1.5.1 研究的内容
• 1.5.2 研究的目的
• 1.5.3 研究的意义
• 1.6 研究方法和技术路线
• 1.6.1 研究方法
• 1.6.2 技术路线
• 第2章 再开发主体构成的价值取向
• 2.1 再开发中参与主体的构成
• 2.1.1 政府及其价值取向
• 2.1.2 开发商及其价值取向
• 2.1.3 居民及其价值取向
• 2.2 开发商价值取向的分析
• 2.2.1 开发成本的构成
• 2.2.2 回报率
• 2.2.3 利润与开发强度
• 2.2.4 边际成本、边际收益和经济容积率
• 2.3 居民价值取向的分析
• 2.3.1 居民需求的层次
• 2.3.2 居民需求与现状的矛盾
• 2.3.3 居民需求的解决途径
• 2.4 再开发中利益主体价值统一的原则
• 2.4.1 综合平衡的原则
• 2.4.2 效益与公平兼顾的原则
• 2.5 利益均衡下再开发实施的可行性
• 2.5.1 居民利益保障的可行性
• 2.5.2 开发商利益保障的可行性
• 2.6 小结
• 第3章 危旧住区再开发制度层面的均衡模式
• 3.1 政府土地出让机制的完善
• 3.1.1 土地出让机制及其弊端
• 3.1.2 土地出让机制的完善
• 3.2 政府拆迁安置制度的完善
• 3.2.1 拆迁安置的法律界定
• 3.2.2 拆迁安置的实施方法
• 3.3 居民利益保障机制的完善
• 3.3.1 居民利益保障的组织形式
• 3.3.2 居民利益保证的制度安排
• 3.3.3 居民利益保障的经济手段
• 3.4 开发商资金保障机制的完善
• 3.4.1 政府层面的支持保障
• 3.4.2 居民层面的支持保障
• 3.5 开发商经济利益奖励制度的形成
• 3.5.1 容积率奖励政策
• 3.5.2 开发权转让政策
• 3.5.3 相关费用减免政策
• 第4章 危旧住区再开发空间层面的均衡模式
• 4.1 再开发土地利用规模的均衡
• 4.1.1 再开发小区规模的选择
• 4.1.2 再开发组团规模的选择
• 4.2 再开发空间利用方式的均衡
• 4.2.1 土地功能利用的方式
• 4.2.2 土地居住利用的方式
• 4.3 再开发空间利用强度的平衡
• 4.3.1 开发强度的大小
• 4.3.2 空间形态的选择
• 4.4 再开发住宅面积及功能的均衡
• 4.4.1 再开发住宅的面积范围
• 4.4.2 再开发住宅的功能布局
• 4.5 再开发住宅面宽及进深的均衡
• 4.5.1 再开发住宅的面宽设计
• 4.5.2 再开发住宅的进深设计
• 4.6 再开发住宅均衡设计的实证
• 第5章 城市危旧住区再开发实例
• 5.1 国内危旧住区再开发实例评析
• 5.1.1 菊儿胡同评析
• 5.1.2 小后仓胡同评析
• 5.1.3 崇外2#地再开发评析
• 5.2 武汉市青山区危旧住区再开发实例
• 5.2.1 现状概述
• 5.2.2 制度层面的均衡
• 5.2.3 空间层面的均衡
• 第6章 总结与展望
• 6.1 总结
• 6.2 展望
• 参考文献
• 附录1 论文插图及资料来源
• 附录2 研究生期间发表的论文及参加的科研项目
• 致谢