基于利益平衡探析房地产拍卖纠纷解决

论文摘要

房地产拍卖已经成为一种普遍的房地产交易行为，它对于发现房地产价格、加快抵押房地产变现、活跃房地产交易起着重要的作用。与其他拍卖相比，房地产拍卖价值较大，当事人较多，后续过户程序较繁琐等特点决定了房地产拍卖中的法律关系相对复杂，容易出现纠纷。而且由于理论上的认识不一，对于房地产拍卖纠纷的解决并不十分成功。尤其是在应对被拍房地产瑕疵引发的纠纷这一问题上，法律研究方面的不足常常令纠纷的解决无从下手，导致了纠纷悬而不决或者处理结果的大相径庭。本文以利益的平衡是解决纠纷的实质这一基点出发，针对房地产拍卖中的拍品瑕疵纠纷，从免责条款、物权登记与物权转让的关系、不动产善意取得制度三个方面构建房地产拍卖中当事人的利益平衡格局，探讨房地产拍卖纠纷的解决。

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一前言

二我国房地产拍卖的现状及问题

（一）房地产拍卖发展速度快，所占拍卖份额较大

（二）房地产拍卖法律关系比较复杂，容易产生纠纷

1 房地产拍卖中涉及的当事人较多

2 我国房地产市场的管理模式比较复杂，容易造成拍品瑕疵

3 无证房地产的拍卖容易导致纠纷

三构建解决房地产拍卖纠纷的利益平衡机制

（一）解决复杂房地产拍卖纠纷的原则是利益平衡

（二）构建利益平衡机制的三个要素

四房地产拍卖中特殊免责条款的适用

（一）瑕疵担保和免责条款问题及其法律适用

（二）从要约与承诺的反置看免责条款的适用

（三）从“特别法优于一般法”以及特别法之间的界限看免责条款的适用

（四）从拍卖人地位的特殊性看免责条款的适用

五被拍房产登记与物权转移合同生效的关系

（一）不动产登记与不动产转移性质不同

（二）被拍房产登记不是物权转移合同生效的要件

六房地产拍卖中不动产善意取得制度的适用

（一）从别国（地区）经验来看不动产善意取得制度的适用

（二）从不动产登记公信力看不动产善意取得制度的适用

（三）从我国的司法解释看不动产善意取得制度的适用

（四）从维护交易安全、保护交易秩序看不动产善意取得制度的适用

结论

附录

参考文献

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